Премия Рунета-2020
Екатеринбург
-5°
Boom metrics
Недвижимость24 августа 2023 11:53

Одним – новостройки, другим – вторичка: свердловские банки стимулируют спрос на недвижимость

О важности таких кредитных программ и собственных предложениях уральских банков рассказали эксперты Круглого стола
Ипотечные программы с господдержкой сегодня действуют только для приобретения квартир в новостройках

Ипотечные программы с господдержкой сегодня действуют только для приобретения квартир в новостройках

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Ипотечные программы с господдержкой сегодня действуют только для приобретения квартир в новостройках, это и «Льготная ипотека на новостройки» и «Семейная ипотека с государственной поддержкой», но нет ни одной программы для приобретения вторичного жилья.

О важности таких кредитных программ и собственных предложениях уральских банков рассказали эксперты Круглого стола «Ипотека на вторичное жилье», который организовала «Комсомольская правда» в Екатеринбурге.

ВАЖНЫЙ ФАКТОР ДЛЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

О том, как в целом рынок недвижимости зависит от ипотеки, рассказал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

– Последнее время, не смотря на прогнозы, недвижимость понемногу повышалась в цене. Это был признак хорошего стабильного рынка. До поднятия ключевой ставки мы говорили, что рынок фактически вернулся к состоянию 2021 года, когда для российской ипотеки были самые благоприятные условия за все времена. С конца 2022 года наблюдается рост средних ставок, это пока слабо сказывается на спросе на ипотечные кредиты. Рост цен на недвижимость за год на первичке составил 4%; на вторичке – 10%, – сообщил эксперт.

По его словам, объем предложений на вторичном рынке последние месяцы сокращается, хороших качественных предложений немного. А популярность вторичного жилья обусловлена тем, что оно дешевле и зачастую полностью готово к жизни.

– После объявления о повышении ключевой ставки до 12% произошел всплеск количества сделок. Все, у кого были одобрения от банка, поторопились воспользоваться возможностью взять ипотеку до повышения ставки. Риелторы до сих пор работают в две смены, чтобы успеть вывести всех на сделки. Но для современного рынка недвижимости последних трех лет в целом характерны кратковременные всплески, поэтому я думаю такая ситуация ненадолго, – прогнозирует Михаил Хорьков.

Эксперт считает, что после повышения ставок по ипотеке рынок замедлится, сократится количество сделок, начнет формироваться отложенный спрос.

– Я не думаю, что это повлияет на цены, потому что на вторичном рынке дефицит хороших предложений, и рост ключевой ставки нам говорит еще об инфляции. Поэтому продавец скорее отложит продажу, чем сильно снизит цену. При этом ситуации бывают разные, и у нас существует механизм рефинансирования. Если необходимо срочно решить жилищный вопрос, семьи купят первичное или вторичное жилье и, если нужно, возьмут ипотеку. Люди понимают, что как только изменятся ставки, можно будет провести рефинансирование, – подчеркнул Михаил Хорьков.

По данным УПН, квартир на вторичном рынке жилья все меньше, но доля современных квартир в структуре предложения быстро растет. В середине 2023 года, согласно базе данных УПН, каждая вторая квартира была построена после 2000 года. Квартиры, которые были построены в последние 2,5 года, занимают почти 14% в объеме предложений. Во многом это те самые инвестиционные покупки, которые совершались в период значительного роста цен в 2020-2021 годы.

Доля ипотечников, которые берут кредит на 30 лет, в Екатеринбурге не такая высокая, как в Москве, но продолжает расти и достигла уровня в 44%. А доля кредитов с господдержкой достигла почти 40% в общем количестве выдач и по объему составила более половины всех выданных ипотечных займов – 51%.

– Да, сейчас много господдержки для новостроек, и это делает покупку более привлекательной. Но зато и предложений на рынке новостроек больше, поэтому сделки будут. А на рынке вторичного жилья, возможно, было небольшое затишье, да и предложений качественного жилья немного, поэтому мы с вами этого почти не заметим.

Важно понимать, что спрос на квартиры активно зависит от настроений в обществе. Если потребитель спокоен, внешних факторов нет, то спрос стабильно высокий, иногда даже с точечным ажиотажем. Как, например, страх отмены льготной ипотеки или когда надо успеть приобрести жилье по одобренной ставке после повышения ключевой.

Сегодня рынок сильно зависит от ипотеки. Если ставки по вторичке высокие, то мы видим больше продаж в новых жилых комплексах. Если ставки приближают друг к другу, то хорошо продается вторичка, – резюмировал Михаил Хорьков.

ПЛЮСЫ ВТОРИЧКИ

О том, почему важно сделать доступной ипотеку на вторичном рынке, рассказала начальник отдела кредитования АО «САИЖК» Наталья Черноскутова.

Начальник отдела кредитования АО «САИЖК» Наталья Черноскутова. Фото: предоставлено пресс-службой САИЖК

Начальник отдела кредитования АО «САИЖК» Наталья Черноскутова. Фото: предоставлено пресс-службой САИЖК

– На наш взгляд, вторичный рынок незаслуженно обделен вниманием. Мы считаем, доступным должно быть не только жилье в новостройке. Даже на примере Свердловской области можно уверенно сказать, что строительство ведется не в каждом городе и населенном пункте. А желание решить жилищный вопрос есть не только у жителей Екатеринбурга, но и других городов области, где новое и строящееся жилье просто отсутствует. Поддержка вторичного рынка сейчас очень важна, без стимулирования спроса этого сегмента пострадает и спрос на покупку новостройки. Люди продают жилье на вторичном рынке и покупают новостройку. Высокие ипотечные ставки на программы кредитования вторичного рынка приведут к снижению темпов продажи жилья, поэтому дополнительные меры стимулирования спроса очень нужны. На наш взгляд, снижение процентной ставки, льготные программы ипотечного кредитования не только на новостройку, но и вторичный рынок помогут рынку недвижимости в целом.

АО «САИЖК» предлагает программы кредитования с низкой процентной ставкой, чтобы сделать ипотеку доступной для жителей Свердловской области, как на первичном, так и на вторичном рынке.

– Какую ставку при покупке вторичного жилья предлагает АО «САИЖК»?

– От 10,9% при наличии первоначального взноса 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода. Клиент, подтверждающий доход выпиской СФР, получить которую можно на сайте «Госуслуг», может рассчитывать на лучшее предложение по ставке.

– Иногда люди встают перед выбором: приобрести жилье на вторичном рынке или в новостройке. Какие плюсы при приобретении вторички можете назвать?

– Часто определяющим критерием является цена, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке гораздо ниже, чем в новостройке. Более того, цена, заявленная в объявлении о продаже или в базе риелтора, далеко не окончательная, есть возможность торга.

2. Квартира на вторичном рынке не подразумевает старое жилье. Несколько лет назад приобретенное жилье от собственника – физического лица – это тоже «вторичка». Но! Вы не столкнетесь с такой проблемой, как усадка, с невозможностью сделать тот ремонт, который желаете: не треснут стены, не упадет плитка в ванной. Отсутствие большого количества соседей, которые одновременно делают ремонт, засоряют коммуникации стройматериалами, тоже является плюсом.

3. В квартире на вторичном рынке можно проживать сразу после покупки и оформить регистрацию. Нет рисков, что строительство дома затянется на неопределенный срок.

4. Огромный выбор жилья на вторичном рынке на любой вкус! Вы имеете возможность выбрать жилье в любом районе, который удобен вам и вашей семье, определяющим моментом может стать расположение школы или места работы, и будет не нужно проводить полжизни в дороге на работу, вы можете его потратить с пользой для себя и семьи.

5. Квартиры на вторичном рынке, как правило, находятся в районе с развитой инфраструктурой: не нужно тратить время на поиск детских садов, школ, магазинов, торгово-развлекательных центров.

6. Полная определенность. Вы видите квартиру и район, может тщательно проверить все документы и быстро оформить право собственности. При возникновении опасений всегда есть возможность страхования титула (риска утраты права собственности).

– На Ваш взгляд, стоит ли оформлять ипотеку сейчас или все-таки лучше подождать?

– Еще в начале года регулятор отмечал рост проинфляционных рисков и прогнозный диапазон ключевой ставки озвучивался в коридоре 7-9%. 15 августа 2023 года значение ключевой ставки изменилось существенно и составило 12%. Вероятность повышения процентных ставок очевидна, мы это наблюдаем сейчас на рынке ипотеки. Для потенциальных заемщиков с уже одобренной ипотекой или людей, планирующих оформление кредита, это может означать только одно: затягивать со сделкой не стоит. Нужно успевать приобрести квартиру и оформить ипотеку на одобренных условиях или получить низкую ставку, пока это возможно.

ЛУЧШЕЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПКИ

О тенденциях цен и спроса на рынке недвижимости рассказала руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева.

Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Фото: пресс-служба банка «Абсолют»

Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Фото: пресс-служба банка «Абсолют»

– Тенденции к снижению цен на недвижимость нет, даже напротив, – отметила спикер. – Если год назад квадратный метр в готовых квартирах стоил 95 тысяч рублей, то в августе 2023 года он приблизился к 108-110 тысячам рублей. В новостройках квадратный метр достиг 115-125 тысяч рублей в среднем.

Чем выше стоимость жилья, тем большая сумма кредита может потребоваться. А значит, для одобрения заявки на ипотеку нужен будет более высокий уровень доходов. Другой момент – ставки по ипотеке. Обычно они «двигаются» вслед за главным финансовым индикатором – ключевой ставкой Центробанка. Она за это лето повышалась уже дважды, и многие эксперты считают, что осенью возможно еще повышение. Многие банки уже скорректировали ставки по собственным ипотечным программам.

– Стоит ли оформлять ипотеку сейчас или все-таки лучше подождать?

– Если вы твердо намерены покупать квартиру, и у вас есть хотя бы минимальная сумма первоначального взноса – от 15% при покупке новостройки, 20% при покупке готового жилья, то откладывать вопрос в долгий ящик не стоит.

Наш многолетний опыт показывает, что осень – время «высокого сезона» на рынке недвижимости: количество сделок традиционно увеличивается на 30-50% по отношению к летнему уровню. «Уходит» даже «жилищный неликвид». В этих условиях не приходится рассчитывать на скидки от продавцов, а наиболее выгодные по цене и качеству предложения раскупаются за считанные дни. Поэтому, как говорят риэлторы, и я с ними полностью согласна, «лучшее время для покупки квартиры – это сейчас».

– Первичка или вторичка – что выгоднее в нынешних условиях?

– Ответ зависит от возможностей и целей каждого покупателя. Если у вас уже есть хоть какое-то собственное жилье, пусть даже комната в коммуналке, или вы живете вместе с родителями, то можно задуматься о квартире в строящемся доме. Плюс – вы сможете сделать ее полностью под себя. У вас будут свежие современные коммуникации, возможно, экономия на коммунальных платежах.

Нередко в новостройках предусматривают различные полезные опции в плане благоустройства дома и прилегающей территории – например, подземный паркинг, современные детские и спортивные площадки, собственные котельные, видеонаблюдение, охрана, колясочные, лапомойки для собак и тд. С другой стороны, от покупки квартиры до получения ключей придется подождать какое-то время. Может быть, несколько месяцев, а может, полтора-два года. В это время уже надо будет оплачивать ипотеку. Плюс понадобятся деньги на ремонт. Это минимум несколько сотен тысяч рублей, даже если речь идет о квартире-студии площадью 20-25 квадратных метров.

В готовую квартиру можно заселиться практически сразу после сделки. Но вторичное жилье невозможно купить по программам льготного кредитования, только по собственным программам банков, а по ним ставки существенно выше. Например, у нас по Госпрограмме 2020-2024 можно получить ипотеку на новостройку по ставке 7,05% годовых. По «Семейной ипотеке» - по ставке 5,69% годовых, по «ИТ-ипотеке» - 4,5% годовых. Ставка по собственным программам банка – от 13,04% годовых.

Поэтому, прежде всего, при выборе будущей квартиры нужен грамотный и точный расчет. Чтобы это не походило на постройку воздушных замков, советую отправить заявку на ипотеку. У нас это можно сделать онлайн. Это совершенно бесплатно и ни к чему не обязывает. Зато уже в самое ближайшее время, в срок от 20 минут, вы будете знать сумму кредита, которая вам доступна.

Исходя из этого проще подбирать недвижимость хоть на первичном, хоть на вторичном рынке. Кстати, 80-90% наших заемщиков этим летом делают выбор в пользу квартир именно в новостройках. Довольно высок процент тех, кто приобретает их не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. В этом случае покупают небольшие квартиры или студии площадью 20-25 квадратных метров. Для собственного проживания этим летом чаще всего выбирали квартиры площадью от 40 квадратных метров.

– Можно ли сегодня рефинансировать ипотеку?

– Рефинансирование ипотеки в рамках собственных программ банков сегодня в целом по рынку неактуально. Зато выгодное рефинансирование могут провести заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке». То есть у них есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. В этом случае они могут рефинансировать ипотеку у нас до 5,69% годовых. Важно: рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит.

КАЧЕСТВЕННОЕ РЕШЕНИЕ

Эксперты Круглого стола уверены, что, не смотря на рост цен на вторичное жилье и высокие процентные ставки, покупать вторичку выгодно. Есть много плюсов, которые они указали, в том числе – более низкая стоимость жилья, наличие готовой социальной инфраструктуры в районе, возможность провести рефинансирование ипотеки и другое. Главное, помочь уральцам качественно решить жилищный вопрос.