Станет ли трейд-ин трендом рынка недвижимости в 2024 году

Намечены тенденции к взаимодействию между банками, риелторами и застройщиками. Фото: Анна Горячевских

Представители компаний-застройщиков, агентств недвижимости и банков проанализировали текущую экономическую ситуацию и ее влияние на рынок недвижимости. Что будет с льготной ипотекой и стоимостью квадратного метра? Можно ли изменить размер первого взноса? Почему рынок «вторички» помолодел? Эти темы обсудили участники круглого стола, организованного «Комсомольской правдой-Екатеринбург» в Уральском центре развития дизайна.

Полномочный представитель Президента РФ в УрФО Владимир Якушев направил в адрес круглого стола сообщение со сравнительными итогами строительства жилья. «В 2023 году в Уральском федеральном округе введено в эксплуатацию более 9,4 млн кв. м жилья – на 11,5% больше целевого показателя. Свердловская область ввела 3,3 млн кв. м жилья, – говорилось в сообщении.

– Все регионы в УрФО перевыполнили задачу, проставленную Президентом России. Динамика положительная. Важно не растерять набранных темпов. По данным Росстата, в январе 2024 года в Уральском федеральном округе введено в эксплуатацию свыше 1,3 млн. квадратных метров жилья – это на 21,1% больше, чем за январь 2023 года. Объем строительства многоквартирного жилья превысил 10 млн.кв.м. В регионах продолжается запуск новых проектов жилищного строительства, которые будут интересны для граждан и позволят повысить качество их жизни, – отметил Владимир Якушев.

Жилищный рынок набирал обороты с 2021 года, но повышение ключевой ставки Центробанка привело к росту цен и спаду продаж, отметил президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Василий Олейников. При этом покупатели все равно выбирают ипотеку.

По данным УПН, несмотря на рост цен, жилье в домах, построенных до 2000 года, доступнее. Фото Анна Горячевских

ЦЕНЫ

Екатеринбург занимает 4 место в России по объему строительства, цены на жилье растут в среднем темпе относительно других мегаполисов. В 2023 году лидерами роста цен на 15-16% стали хрущевки, сталинки и дома, построенные до 2000 года, подчеркнула вице-президент УПН Валерия Козлова. Средняя цена на «вторичку» составляет 115 тыс. рублей за кв.м.

График изменения цен на новостройки представила руководитель направлений по межрегиональным сделкам и новостройкам АН «Этажи» Надежда Алиева:

- 2023 год был продуктивным по количеству сделок (+56%) и экономическим показателям (+67%). В 3-4 квартале 2024 года ожидается рост цен на новостройки до 8%. А также увеличение спроса на загородное жилье.

Лариса Нелидова руководитель отдела продаж «Правобережный»: «В тренде будет трейд-ин, повысится спрос на квартиры с отделкой и меблировкой». Фото Анна Горячевских

– В 2020-2021 годах люди старались инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить капитал. В это время многие инвесторы успешно приобретали жилье с целью последующей выгодной перепродажи в течение года, однако сейчас эта практика утратила свою актуальность. В 2024 году будет расти популярность индивидуального жилого строительства, которая активно поддерживается государством, в тренде будет трейд-ин (обмен старого жилья на новое), а также ожидаем увеличение спроса на квартиры с отделкой и меблировкой, чтобы покупателю не пришлось брать дополнительные кредиты после покупки квартиры, - дополнила начальник отдела продаж застройщика «Правобережный» Лариса Нелидова.

ИПОТЕКА

Заместитель руководителя «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Ирина Бормотова рекомендует не откладывать покупку жилья, если есть возможность участвовать в программе льготного кредитования. Фото Анна Горячевских

По вопросу доступности льготных ипотечных программ в новых условиях высказалась заместитель руководителя «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Ирина Бормотова.

– Самыми заметными и резонансными изменениями в положениях льготного кредитования на покупку жилья в 2023 году стало увеличение минимального размера первоначального взноса по госпрограмме 2020-2024 г.г. до 30%, а также принцип однократности. Безусловно, повышение минимального первоначального взноса стало «стоп-фактором» для части заемщиков, но все же большинство из тех, кто планировал покупку жилья, нашли возможность увеличить первоначальный взнос.

Введение принципа однократности использования льготной программы привел к тому, что заемщики стали более вдумчиво подходить к выбору недвижимости при покупке.

Сумма кредита – до 6 млн рублей – не стала существенным препятствием для большинства заемщиков, поскольку средняя сумма кредита в конце прошлого – начале этого года в Екатеринбурге была около 5 млн рублей.

Срок действия Госпрограммы 2020-2024 и «Семейной ипотеки» - до 1 июля 2024 года, ИТ-ипотеки – до 31 декабря 2024 года. Разговоры о продлении льготных программ ведутся, но произойдет ли это точно и на каких условиях – обсуждать пока преждевременно.

Поэтому, если вы планируете покупать квартиру в новостройке по льготной программе, и у вас есть минимальный первоначальный взнос, то лучше не откладывать этот вопрос на последние месяцы. Если программы не будут продлены, либо их условия ужесточатся, то в мае-июне наверняка активизируется спрос на квартиры в новостройках, соответственно, цены на них вырастут.

Мы ожидаем, что спрос на ипотеку по льготным программам в первой половине 2024 года будет держаться на высоком уровне. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга за год выросла на 27 тысяч рублей и достигла 135 тысяч рублей. Цены на вторичную недвижимость постепенно подтягиваются к ценам на новостройки, достигнув стоимости 127 тысяч рублей за кв.м.

Мы прогнозируем, что в 2024 году цены на новостройки продолжат расти, пока действуют госпрограммы, но более медленными темпами.

Самый популярный формат недвижимости при покупке жилья в новостройках в Екатеринбурге в 2023 году – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Студии приобретались значительно реже.

- С 1 июля 2024, вероятно, изменятся условия предоставления ипотеки по программам с господдержкой, есть прогнозы, что и требования к заемщикам будут несколько иными. Сейчас же по программам с господдержкой можно взять жилищный кредит в сумме, не превышающей 6 млн рублей. В рамках этого лимита заёмщики сегодня могут выбирать не только студии и 1- комнатные, но и 2-3-комнатные квартиры, - отметила специалист по ипотеке «ЛСР. Недвижимость - Урал» Наталия Сатылаева.

ЗВЕНЬЯ ЦЕПИ

На сегодняшний день, для строительства объекта в силу законодательства, Застройщики используют проектное финансирование с обязательным участием банка (214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

– Ставка для застройщика зависит от пополнения эскроу-счета. При увеличении средств на счете, риски для банка снижаются, что позволяет получить проектное финансирование под более низкий процент. Однако если пополнение счета не происходит, процентная ставка начинает повышаться. Эта финансовая модель позволяет застройщику контролировать стоимость объекта и минимизировать риски, – подчеркнула коммерческий директор «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова.

Взаимодействовать без участия банков предложила директор ГК «Метражи» Екатерина Торопова:

– Предприятия могут заключать соглашения напрямую с застройщиками, как это делают некоторые компании. Если у покупателей нет возможности внести 30% первоначального взноса, можно разработать программы с начальным взносом 10%. Таким образом, прямое взаимодействие предприятий и застройщиков открывает путь к доступному жилью и решению кадровой проблемы.

По словам руководителя по маркетингу и рекламе Застройщика Правобережный Юлии Широковой, встреча объединила за круглым столом участников жилищного рынка и показала тенденции к взаимодействию между банками, риелторами и застройщиками, продуктивный обмен мнениями наметил пути и методы адаптации к новым вызовам.