2020-03-31T16:06:30+03:00

Бизнес на земле. Как работает бизнес по продаже земельных участков и недвижимости в Подмосковье

Как работает бизнес по продаже земельных участков и недвижимости в Подмосковье.Как работает бизнес по продаже земельных участков и недвижимости в Подмосковье.

Максим Коряко говорит об этом с управляющим группой компаний «Земли МСК» Игорем Капустиным

Бизнес на земле. Как работает бизнес по продаже земельных участков и недвижимости в Подмосковье

00:00
00:00

М. Коряко:

- Здравствуйте, в эфире программа «Свое дело» и сегодня мы будем очередной раз разговаривать о бизнесе, который приносит неплохой доход, и в случае сегодняшней программы, это бизнес, который еще и гордо звучит. Если человеку, занимающемуся бизнесом, о котором мы сегодня будем вести диалог, задать вопрос – чем ты занимаешься? – ответ будет звучать очень красиво. «Я занимаюсь недвижимостью». У нас в гостях управляющий группой компаний Земли МСК, партнер по развитию крупных проектов в Подмосковье Игорь Николаевич Капустин. Игорь, здравствуйте.

И. Капустин:

- Здравствуйте, Максим.

М. Коряко:

- Перед тем, как мы начнем наш эфир, мне все-таки хотелось бы немножко раскрыть это понятие, когда мы говорим, что мы занимаемся недвижимостью, звучит красиво и гордо, но чем все-таки конкретно вы занимаетесь с этой недвижимостью?

И. Капустин:

- Мы занимаемся развитием земельных активов. То есть, это дачные поселки, это коттеджные поселки и один из новых наших проектов – это проект Деревня. То есть, люди живут там, как в деревне, не за забором, а живут просто в деревне.

М. Коряко:

- Тогда я хотел бы сейчас немножко визуализировать эти дачные коттеджные поселки и что конкретно вы на рынке реализуете. Условно говоря, это площадь земли в Подмосковье, нарезанная, условно говоря, на лоскуты, каждый лоскут – это отдельный дачный участок. Вы являетесь собственником этой земли и продаете ее конечному покупателю? Либо вы осуществляете маркетинговую деятельность, запускаете рекламу, но собственником земли при этом является какая-то другая компания. То есть, вы являетесь неким промежуточным звеном между собственником и конечным покупателем, какая схема из этих двух больше к вам подходит?

И. Капустин:

- На сегодняшний день все наши проекты – это наша собственность. Вы правильно сказали, мы занимаемся маркетингом, строительством, развитием и т.д., но мы занимаемся на собственной земле.

М. Коряко:

- Сколько проектов у вас сейчас в вашем портфеле?

И. Капустин:

- В нашем портфеле на сегодняшний момент 13 проектов. Основное направление – южное направление. Но мы сейчас ищем новые проекты и один проект у нас есть по Ярославскому шоссе.

М. Коряко:

- А сколько гектар земли эти 13 проектов в себя включают?

И. Капустин:

- Если брать эти 13 проектов, они включают, наверное, в общей сложности более 600 гектаров. А если брать общий портфель, то, наверное, он более тысячи гектаров на сегодняшний день. То есть, есть земли, которые у нас пока не развиваются, ну, за счет того, что просто невозможно сразу все продать.

М. Коряко:

- То есть, вы купили землю и она у вас пока просто есть, через какое-то время вы к ней придете?

И. Капустин:

- Да, все верно.

М. Коряко:

- Что ваши покупатели в итоге покупают? Они же покупают не просто землю, они покупают землю с чем-то уже на этой земле?

И. Капустин:

- Да, все правильно. Мы готовим проект. То есть, сначала проект возникает в голове. То есть, у нас есть определенный кусок земли, большой. Возникает проект, мы его делим на маленькие участки, делаем дороги, ограждаем, делаем въездную группу и вот этот человек уже в принципе покупает. Далее идут коммуникации – это, минимум, свет, где есть возможность, газ, вода, канализация в одном из проектов. Ну, соответственно, вот именно это человек и покупает. С прошлого года мы запустили проекты по продаже подрядов и начали строительство. То есть, мы строим дома.

М. Коряко:

- Получается, как бы есть две схемы. Первая – это когда человек просто покупает землю с минимальными какими-то коммуникациями и инфраструктурой, но это, тем не менее, земля, на которой человек сам будет строить дом?

И. Капустин:

- Все верно.

М. Коряко:

- А второе – это когда человек покупает землю, но вы на ней этот дом возводите. А существует такое, что человек покупает землю с уже построенным домом на ней?

И. Капустин:

- Да, у нас есть несколько домов на сегодняшний момент, которые мы реализуем.

М. Коряко:

- Что больше пользуется из этих трех схем популярностью?

И. Капустин:

- Наверное, самое оптимальное на сегодняшний момент, к счастью или к сожалению, люди покупают землю. Дальше они уже потихонечку могут позволить себе строить. На следующий год, либо в этот год и так далее. С прошлого года пошла тенденция, и мы стараемся соответствовать ей, что люди начали запрашивать готовые дома.

М. Коряко:

- Перед тем, как продать землю вашим конечным покупателям, вы должны ее сами сначала выбрать, купить, оценить ее перспективу, за сколько вы ее продадите… все-таки экономическая целесообразность ваших действий должна быть заранее просчитана. Вот каким образом вы эту землю выбираете? Почему вы вкладываетесь в тот или иной участок земли и почему вы в конечном итоге именно этот участок земли предлагаете своим покупателям и почему вы уверены в том, что он лучше, чем аналогичный участок земли ваших конкурентов?

И. Капустин:

- Давайте начну с предыстории, с определенной философии. В нашей компании есть такая философия, она, наверное, первично от меня пошла, - мы не продаем землю. Мы продаем некий семейный уют. То есть, мы людям даем точку опоры, где они впоследствии могут собираться семьей, приглашать друзей, родственников. То есть, некая такая точка. Все мы привыкли жить, по крайней мере, московский регион, в каменных джунглях, так сказать, и, исходя из этой философии, мы стараемся выбирать. То есть, мы ездим по разным участкам, общаемся с разными собственниками. В любом случае, мы смотрим и на стоимость, и на удаленность, что рядом с этой земле есть. Я всегда говорю – землю нужно походить ногами, чтобы ее почувствовать, понять и понять, пойдет сюда покупатель или нет. То есть, первично мы примеряем пиджак на себя, грубо говоря. То есть, если мне хотелось бы здесь остаться, а я могу сказать, что в каждом проекте я планировал себе оставить участок, но, к сожалению, потом это вытягивается – как всегда, сапожник без сапог. Но первично мы выбираем это из того, что готов ли я здесь жить?

М. Коряко:

- Вы, как руководитель компании, на этих участках лично бываете?

И. Капустин:

- Конечно. Каждый вторник, могу сказать, мы выезжаем по всем проектам и я там бываю, хожу ногами.

М. Коряко:

- А сколько лет вы этим занимаетесь?

И. Капустин:

- Мне иногда кажется, что я этим занимаюсь всю жизнь. А на самом деле я занимаюсь более 10 лет, в районе 12-14 лет, если брать общей недвижимостью. Землей я занимаюсь в районе 10 лет, только землей.

М. Коряко:

- С чего все началось? Вот когда прошел тот момент, после которого вы поняли – вот это именно то, чем я хочу заниматься дальше всю жизнь. Ведь вы до этого чем-то другим занимались?

И. Капустин:

- Да, у меня достаточно большой опыт именно в продажах. Начинал я с больших крупных компаний. Проходил там обучение, продавал все, что продавалось, в свое время. В недвижимость попал относительно случайно и именно работал с недвижимостью коммерческой, с квартирами. Но в какой-то момент я, как наемный сотрудник, пришел в компанию на должность руководителя отдела продаж, меня вывели в чистое поле, сказали, что здесь будет поселок классный, я в это поверил, наверное, влюбился в это и именно душой прочувствовал, что мне захотелось там остаться, и с того момента началась моя такая земельная история, скажем так. А, может быть, она даже раньше началась, потому что я заканчивал сельскохозяйственную академию – вот тоже определенная связь с землей.

М. Коряко:

- Но в какой-то момент произошел тот переломный момент, когда вы решили отказаться от наемной работы и перешли к своему собственному проекту?

И. Капустин:

- Да, пришел момент, когда я понял именно, что не могу больше на кого-то работать, я хочу создавать, помогать людям, не знаю, может быть, это громко будет звучать, служить людям, вот именно создавать семейный уют, и я начал искать проекты, у кого есть земля, предлагать, что я смогу реализовать их землю, смогу сделать хорошие проекты, нашел партнеров и пятый год я занимаюсь самостоятельным бизнесом с партнерами.

М. Коряко:

- А какой ваш на сегодняшний день самый успешный проект – вот тот, которым вы гордитесь больше всего, из тех 13, которые у вас есть?

И. Капустин:

- Он, наверное, не входит в то число 13, потому что он распродан на сто процентов, он был продан за год с копейками – это больше ста с лишним участков, проект называется Деревня Горки – это вот наш первый проект, когда мы попробовали, что такое деревня, где мы продавали без каких-либо обязательств, мы людям сделали дороги, подвели коммуникации и они живут там, как в деревне. Это, наверное, то, чем я горжусь. На сегодняшний момент есть еще один проект, он у нас топовый, наверное. Это Европейский квартал, - Новорязанское и Каширское шоссе – там, где люди покупают для постоянного проживания, это 22 километра от МКАД. То есть, люди могут позволить себе ездить на работу каждый день.

М. Коряко:

- Несколько советов для предпринимателей, основанных на вашем предпринимательском опыте, которые точно должны до финиша и почувствовать вкус победы в самом конце.

И. Капустин:

- Первично – это терпение. То есть, не всегда все сразу получается. Прежде, чем получиться, нужно пройти через какие-то ошибки. Поэтому терпение – это одно из самых главных. Потому что знаю много предпринимателей, начинавших и не дошедших до определенного финала. То есть, они бросают, им не хватает терпения.

М. Коряко:

- У вас был такой период, когда приходилось прямо терпеть?

И. Капустин:

- Прежде, чем я открыл свои первые проекты, я несколько лет терпел, искал их, начинал развивать и т.д.

М. Коряко:

- У нас были в этой студии такие истории, когда предприниматели говорили нам о том, что несколько лет они работали вообще не понимая, происходит ли положительный сдвиг в том, что они делали, и только через несколько лет пошел быстрый рост. А вот эти несколько лет люди работали, не понимая, приносит ли им это хотя бы какую-то перспективу в будущем.

И. Капустин:

- Согласен. Вот одна из самых больших ошибок, что предпринимателю не хватает последнего шага сделать, чтобы получить именно тот результат, к которому он шел. Поэтому для любого начинания нужно терпение, безусловно.

М. Коряко:

- Что еще, кроме терпения?

И. Капустин:

- Ну, желание. То есть, я придерживаюсь того, что у каждого человека должна быть мечта, к которой он идет. Тогда успех обеспечен.

М. Коряко:

- И третье?

И. Капустин:

- Трудолюбие, в любом случае. Человек должен все-таки вставать и делать. То есть, мечтать, терпеть и трудолюбие. То есть, ты должен встать, идти и делать.

М. Коряко:

- Вы много работаете? Вы можете сказать, что вы работаете много?

И. Капустин:

- Да, я могу сказать, что я работаю много.

М. Коряко:

- Вы заложник своей профессии, своего бизнеса, либо вы свободный от него человек? Условно говоря, можете ли вы завтра принять решение и уехать в отпуск на три месяца?

И. Капустин:

- На три – нет.

М. Коряко:

- А на сколько можете?

И. Капустин:

- На 10 дней смогу.

М. Коряко:

- Большое спасибо, Игорь, что пришли к нам в студию. Я уверен, что многие наши слушатели из этого разговора почерпнут для себя много полезных и хороших примеров.

Слушайте также

ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
Московская студия 8-800-200-97-02
+7 (967) 200-97-02 +7 (967) 200-97-02
Региональная студия +7 (343) 385-0-923+7 953 385-0-923
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ