Квартира в Екатеринбурге по переуступке: как безопасно продавать и покупать

Разобрались, что такое переуступка, какие у нее есть плюсы, минусы и как избежать рисков

Василий ГРИГОРЬЕВ

Фото: Shutterstock

В последние годы уральские риелторы отмечают рост числа сделок по договорам уступки прав требования: на одном из сайтов недвижимости Екатеринбурга мы насчитали около 700 таких объявлений, а в некоторых новых ЖК через переуступку «проходит» каждая четвертая квартира. Инвесторы, вложившиеся в долевое строительство на этапе котлована, стараются продать свои «квадраты» до сдачи дома в эксплуатацию. Разбираемся, в чем причина популярности таких сделок, как их проводят и о чем важно помнить продавцам и покупателям.

ЧТО ТАКОЕ И КАК РАБОТАЕТ

Когда человек покупает жилье в строящемся доме, он не становится собственником недвижимости, ведь квартиры еще физически нет. У такого дольщика появляется право требовать у застройщика квадратные метры, которые он оплатил. А застройщик берет на себя обязательство построить квартиру и передать ее будущему жильцу в оговоренные сроки.

Но случиться может всякое – покупатель захотел приобрести другую квартиру, решил переехать в другой город, а может, ему срочно нужны деньги. Или он осознанно вкладывался в стройку, чтобы на этом заработать. Тогда дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому человеку. Проще говоря, перепродать еще не построенное жилье. Для этого оформляется специальный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Подробнее о том, что такое переуступка квартиры, можно почитать в журнале сервиса Домклик.

Фото: Алексей БУЛАТОВ

КОМУ ИНТЕРЕСНО

Продавцы квартир по переуступке – это в основном инвесторы, в свое время вложившие деньги в недвижимость и желающие получить доход от перепродажи, а также дольщики, у которых изменились обстоятельства, и вместо квартиры им нужны деньги. Покупатели – те, кто хочет сэкономить на решении квартирного вопроса, ведь жилье мечты можно взять дешевле процентов на 10, а то и на 15–20, чем у застройщика.

Кстати, квартиру по переуступке можно купить в ипотеку, в этом случае сделка практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке. Единственное отличие – для покупки привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку. Если это как раз ваш случай – вам поможет подробная инструкция экспертов сервиса Домклик от Сбера.

ПОЧЕМУ КВАРТИРЫ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ДЕШЕВЛЕ

Все просто: в свое время продавец приобрел жилье в начале строительства, когда цены максимально низкие. А чем ближе сдача дома, тем дороже в нем стоят квадратные метры. С одной стороны, можно следить за ростом цен у застройщика и попробовать продать свое право на квартиру за те же деньги. С другой – кто ж их купит? Если не видно разницы в деньгах, будущие новоселы предпочтут заключить сделку напрямую с застройщиком. Поэтому продавцы переуступки обычно снижают цену. Не сильно, но так, чтобы и свои инвестиции отбить, и покупателей привлечь.

КАКИЕ ЕСТЬ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Главный плюс – возможность купить квартиру с дисконтом 15-20%. Иногда переуступка позволяет приобрести жилье в районах, где строительство уже не ведется и достойных вариантов от застройщика в продаже просто нет. Однако не стоит забывать и о минусах. Покупая квартиру по переуступке, вы получаете не только право требовать недвижимость в готовом ЖК, но и все риски, связанные со строительством. Если застройщик задержит сдачу дома – это будут уже ваши с ним проблемы. Также есть риск не заметить невыполненные обязательства продавца перед строительной компанией или просрочки, которые придется погашать покупателю.

КАК ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ ИСКАТЬ ДРУГ ДРУГА

Если это вы уступаете свое право на квартиру, вам нужно разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из договора долевого участия, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии строящегося дома, выбрать, где именно будете публиковать объявление. Лучше выбирать крупные, известные площадки, которыми пользуется большинство горожан и где есть шанс быстрее найти покупателя. Качественная аудитория сполна окупает плату, которую часто берут такие сервисы за размещение объявлений, тем более что суммы – чисто символические. К примеру, на сервисе Домклик от Сбера стоимость размещения объявления о продаже недвижимости в Екатеринбурге в категории «Продажа по переуступке прав» составляет всего 129 рублей на 30 дней. Расходы минимальные, а преимуществ немало: к оплаченным объявлениям больше доверия, они лучше ранжируются в выдаче поисковиков, а следовательно, количество звонков по объявлениям больше.

Если это вы покупаете «переуступку» – обязательно обратите внимание не только на документы продавца, но и на репутацию застройщика, проектную декларацию с детальным описанием проекта, разрешительную документацию.

Кроме того, лучше подстраховаться и запросить у застройщика справку о том, что человек, который уступает вам свое право на квартиру, заплатил за нее все, что положено. Важно убедиться, что эти платежи признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья и денег.

Фото: Shutterstock

КАК СДЕЛАТЬ ПЕРЕУСТУПКУ

Прежде всего нужно собрать пакет документов:

- договор долевого участия;

- если необходимо – письменное согласие одного из супругов на переуступку (или пусть лично присутствует на сделке);

- разрешение застройщика на передачу прав собственности;

- справку, подтверждающую отсутствие долга застройщику – иначе обязанность выплатить стоимость квартиры ляжет на покупателя;

- согласие банка, если продавец брал кредит.

Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

Затем нужно составить договор переуступки, для этого можно привлечь юриста. Следующий шаг – совершить сделку (если вы берете ипотеку, это можно сделать в банке) и зарегистрировать договор в Росреестре. В принципе, ничего сложного.

В 2022 году в Екатеринбурге, по плану, должно быть сдано более 160 новостроек. Пик продаж по переуступке обычно приходится на конец осени – продавцы спешат расстаться со своей недвижимостью до официальной сдачи дома, чтобы избежать выплаты налога, «прилагающегося» к сделкам купли-продажи готовой недвижимости. Так что время подыскать выгодный вариант и как следует подготовиться к покупке жилья по переуступке прав у вас еще точно есть.