Как снять квартиру в Екатеринбурге
Что происходит на рынке? Во-первых, надо уяснить, что желающих снять квартиру в нашем городе гораздо больше, чем свободных квартир. Этим пользуются мошенники, предлагающие за мзду «информационные услуги». Вам дают список квартир, где слыхом не слыхивали ни о каком агентстве, а претензии по подписанному договору предъявить невозможно. Правда, в последнее время жуликов поприжали, но этот вид мошенничества исчезнет еще не скоро. Поэтому специалисты советуют иметь дело только с крупными агентствами, зарегистрированными в Уральской палате недвижимости. Во время кризиса спрос на квартиры упал. Бизнес съежился – меньше стало командированных специалистов и приезжих строителей. С другой стороны, увеличилось предложение – многие стали сдавать комнаты и квартиры, чтобы выжить. Цены упали в среднем на 15 процентов. Но сейчас ситуация меняется не в лучшую для арендаторов сторону. - Я заметила, что с начала года цены поползли вверх, рассказывает Галина Кочнева, специалист по недвижимости. – Экономическая ситуация в Екатеринбурге отражается на рынке аренды недвижимости, как в капле воды. Все больше востребовано жилье бизнес-класса. А эконом-класс всегда пользовался примерно одинаковой популярностью. Он нужен и студентам, и молодоженам. Еще одна особенность нынешнего кризиса в Екатеринбурге – после повышения тарифов на «коммуналку» многие малообеспеченные семьи впервые начали сдавать комнаты. Это сдерживает рост цен.
Кто должен платить налоги? Здесь все зависит от того, кто квартиру сдает и кто снимает. Если физическое лицо сдает квартиру юридическому, то с государством рассчитывается последнее. Арендодатель получает плату уже за вычетом налога на доход. Но в жизни чаще всего жилье сдает одно физическое лицо другому. Тут уже арендодатель обязан сам посчитать налог и заплатить из своего кармана. Важный нюанс: сдача площади в аренду считается не предпринимательской деятельностью, а распоряжением своим имуществом, поэтому не обязательно регистрировать ИП. - Большинство физических лиц, как видно из статистики, не хотят и не платят налог с доходов от сдачи жилья, - комментирует Павел Ваняшин, главный инспектор отдела налогообложения физических лиц УФНС по Свердловской области. – В этом году получение информации о таких арендодателях стало одним из главных направлений в работе нашего отдела. Сейчас мы заключаем договоры с ТСЖ, с коммунальщиками, привлекаем органы внутренних дел, чтобы найти неплательщиков. Проще говоря, налоговики вплотную взялись за нарушителей, и лучше их не злить, а сделать все по закону.
Как оформить договор? - Есть у русского человека привычка надеяться на «авось», - говорит Олег Ярушин, адвокат. – Пришли, посмотрели квартиру, пожали руки и разошлись. Бывает так: тот, кто сдает квартиру, говорит: «Это квартира моей тети, она уехала на дачу и поручила мне вести ее дела». Через несколько дней появляется «тетя» и выясняется, что жилье «сдал» предыдущий жилец и исчез вместе с деньгами. Поэтому первым делом стоит проверить документы на право собственности. Без письменного договора почти неизбежно возникнет спор о цене. Рано или поздно хозяин скажет: «Вы знаете, коммунальные платежи растут, платите-ка побольше». Проблемы решается, если в договоре будет указана периодичность такого повышения – скажем, раз в квартал или раз в полугодие. В законе говорится, что текущий ремонт должен делать наниматель, а капитальный – наймодатель. Но это не объясняет, как вести себя во многих ситуациях. Например, вы сняли квартиру, хозяева которой на все лето уехали на дачу. Приходит работник ТСЖ и сообщает, что принято решение благоустроить двор (варианты: поставить домофон, провести интернет, оборудовать парковку…). Вам эта парковка сто лет не нужна, почему вы должны отдавать деньги? Чтобы не собачиться потом с хозяином, стоит все эти коллизии заранее описать в договоре. Совет: соглашайтесь с оплатой того, что вам действительно необходимо или того, что можете потом забрать с собой. А если все эти удобства останутся владельцу, то пусть он и раскошеливается. Но самое страшное для постояльца – смена собственника. Хотя в законе и говорится, что в этом случае договор найма остается в силе, в жизни чаще выходит наоборот. У нового хозяина обычно свои планы. К тому же сейчас все чаще случается, что жилье неплательщика по кредиту переходит в собственность банка. Как быть? Опять же – заранее определить срок аренды в письменном соглашении. Иначе вас запросто выселят.
Вы затопили соседей. Кто им заплатит? Возмещение ущерба – один из самых спорных моментов при аренде. Прибегают соседи снизу: «У нас с потолка течет вода! Оплачивайте ремонт!». Как себя вести? - Отвечать за это должен собственник имущества, которое причинило вред, - объясняет Андрей Артемьев, вице-президент Всероссийской лиги защитников потребителей. – Когда вода становится нашей? Когда мы открыли кран. А до этого, когда она находится трубах, нам не принадлежит. Если прорвало трубу, то виноват тот, кто должен за этой трубой следить. А собственник жилья может отвечать только в том случае, если он был предупрежден о том, что должен поменять трубу. Но никто, включая меня, не знает ни сроков замены оборудования, ни правил его обслуживания. И по закону имеет право не знать их. Кстати, Закон о защите прав потребителей регулирует только отношения между предпринимателями и потребителями, но не между физическими лицами. Так что если вы сняли квартиру у «частника», на помощь этого закона не надейтесь.
Как найти жилье, не нарвавшись на жулье? - С помощью правоохранительных органов жуликов на рынке аренды жилья удалось потеснить, - говорит Андрей Артемьев. – Но сейчас, ближе к осени, когда в Екатеринбург возвращаются студенты, мошенники снова активизируются. Многие верят рекламе, которая обещает за небольшие деньги предложить десятки адресов, из которых можно выбрать один. На самом деле существуют профессиональные участники рынка, которые берут деньги только после заселения, и не «смешные», а нормальные – в размере, скажем, от половины до ста процентов месячной арендной платы. Но и здесь надо держать ухо востро. Гарантией качества может быть членство в Уральской палате недвижимости.
Почем нынче аренда? - Чтобы не переплатить и при этом быть уверенным, что тебя внезапно не выселят, надо иметь дело с профессиональными риэлторами, - подтверждает слова других специалистов Марат Сагитов, риэлтор. – Наймодатели, естественно, хотят сдать квартиры подороже . особенно в кризис, а наниматели – наоборот. В Екатеринбурге появились, как я их называю, псевдориелторы, которые мощно демпингуют, предлагая услуги за 1000 рублей. В кризис цены упали, но сейчас почти вернулись на прежний уровень (см. таблицу). Разброс велик и зависит от района, отделки квартиры и многих других факторов. «Однушку» можно снять и за десять, и за семьдесят тысяч. Самое дорогое жилье сдали в этом году за 730 тысяч в месяц (коттедж в черте города площадью 1000 квадратных метров).
Средние цены аренды жилья эконом-класса в Екатеринбурге (в рублях) 2008 2009 2010 Комната 5500-8000 4200-6000 5500-8000 Однокомнатная 12000-16000 9000-12000 12000-16000 Двухкомнатная 15000-18000 11000-13500 15000-18000 Трехкомнатная 20000-25000 15000-19000 20000-25000