Свердловская область сохраняет позиции одного из крупнейших региональных рынков жилищного строительства

Свердловская область традиционно входит в число лидеров по жилищному строительству. Фото: пресс-служба ДОМ.РФ Банк

Как меняется баланс спроса и предложения, что происходит с ценами и объемами нового предложения и какую роль в развитии рынка сегодня играет комплексное развитие территорий, – об этом на форуме TechnoBuild поговорили с вице-президентом – директором подразделения «Региональный корпоративный бизнес» ДОМ.РФ Банка Александром Чобаном.

Свердловская область традиционно входит в число лидеров по жилищному строительству. За счет чего региону удается сохранять такие позиции?

Если посмотреть на текущие показатели, Свердловская область сохраняет сильные позиции. На 1 сентября 2026 года регион находится на 4-м месте среди субъектов России по объему текущего жилищного строительства — 5,9 млн кв. м, это на 3% больше, чем годом ранее.

На это влияют сразу несколько факторов. Безусловно, это успешная реализация проектов комплексного развития территорий в регионе. КРТ позволяет одновременно решать задачи жилищного строительства, создания инфраструктуры и обновления городской среды. Именно поэтому, на мой взгляд, механизм КРТ стал одним из драйверов роста и развития строительной отрасли в последние годы.

Также важен и масштаб самого региона. Свердловская область входит в топ-5 регионов России по численности населения. Потребность в новом жилье создает стимулы для роста объемов стройки. При этом основной объем строительства — 94% — сосредоточен в Екатеринбурге. Крупные города и агломерации с высокой экономической активностью и развитой инфраструктурой продолжают концентрировать спрос на жилье, в том числе за счет миграции. Хотя доля ИЖС в общем объеме вводов за последние пару лет увеличивалась, спрос на МКД остается стабильным и постоянным. Рост реальных доходов населения за 2025 год в регионе составил 5,3%, по УФО рост составил 6,2%, а по России в среднем 7,7% по данным Росстата. По итогам 1 полугодия 2026 рост доходов в Свердловской области составил 1,2% к аналогичному периоду прошлого года, такой же уровень роста наблюдается и по РФ в целом, то есть можно сказать, что не только потребность в новом жилье стимулирует стройку, но и растущие доходы населения.

Фото: пресс-служба ДОМ.РФ Банк

А если говорить об Урале в целом, какие тенденции сегодня определяют развитие рынка жилья в УрФО?

Рынок жилищного строительства УрФО неоднороден. Основной объём текущей стройки сосредоточен в Екатеринбурге, Тюмени и Челябинске, тогда как в других регионах округа портфель проектов более умеренный.

Баланс спроса и предложения в округе сейчас несколько слабее, чем в среднем по стране: соотношение распроданности к строительной готовности составляет 62% против 68% по России. При этом внутри УрФО ситуация заметно различается. В Свердловской области показатель достигает 76%, в ЯНАО — 68%, а в ХМАО и Курганской области он остаётся ниже 40%. Это означает, что девелоперам особенно важно адаптировать параметры новых проектов к реальному спросу в конкретном регионе.

Одновременно меняется структура спроса. По итогам семи месяцев 2026 года доля льготной ипотеки в общем объёме ипотечных выдач в округе снизилась до 57% против 74% годом ранее. Рынок постепенно адаптируется к новым условиям.

Вернемся непосредственно к Свердловской области. Как здесь сегодня меняется баланс спроса и предложения на рынке новостроек? Есть ли какие-то изменения по сравнению с началом года?

Как я сказал, баланс спроса и предложения мы оцениваем через показатель распроданности к стройготовности. В Свердловской области он сейчас составляет 76%. С начала года показатель немного снизился, но при этом он все равно остается хорошим и выше общероссийского уровня в 68%.

При этом, если посмотреть непосредственно на продажи, темп продаж остается двузначным. По итогам 8 месяцев 2026 года продажи по ДДУ в регионе выросли на 13%, до 715 тыс. кв. м. В денежном выражении рост составил 20%, до 116 млрд рублей.

Рост продаж обеспечивается в основном за счет жилья комфорт- и бизнес-класса. Продажи жилья бизнес-класса за 8 месяцев выросли более чем в полтора раза год к году, положительная динамика также отмечается в комфорт- и элитном сегментах.

Еще один показатель важный показатель, на который мы смотрим при оценке рыночной ситуации, — коэффициент поглощения, то есть среднее время продажи строящегося жилья. Если показатель ниже 3,5 года, то это соответствует хорошему темпу продаж. Для региона он сейчас находится на уровне около 3,3 лет .

На этом фоне цены на первичное жилье в регионе за 8 месяцев выросли на 5,95%. Это на 1 п.п. выше среднероссийского показателя и заметно выше динамики за аналогичный период прошлого года в Свердловской области — 3,3%.

Объем портфеля стройки в регионе составляет 5,9 млн кв.м. на начало сентября 2026, это на 3% больше, чем год назад. Если говорить о динамике запуска новых проектов, то несмотря на хорошие продажи, мы видим, что застройщики осторожно принимают решения о входе в новые проекты. За 8 месяцев 2026 года запуски новых проектов МКД в Свердловской области снизились на 10% год к году, до 1,3 млн кв. м. Несмотря на то, что, например, по России этот показатель вырос на 6% относительно аналогичного периода прошлого года.

Рост вводов по области мы видим за счет высоких запусков прошлых лет, 2023 и 2024 годов. В Свердловской области за 8 месяцев введено 1,2 млн кв. м многоквартирных домов — на 70% больше, чем годом ранее. По УрФО этот показатель также довольно высокий – 2,4 млн кв метров (+47% год к году).

Фото: пресс-служба ДОМ.РФ Банк

Вы упомянули комплексное развитие территорий. Екатеринбург считается одним из лидеров по реализации таких проектов. Как сегодня вы оцениваете развитие механизма КРТ и его влияние на рынок?

КРТ уже стало одним из ключевых инструментов развития жилищного строительства и городской среды в нашей стране. Мы начали работать с этим механизмом фактически с момента его появления: закон был принят в конце 2020 года, а в 2022 году ДОМ.РФ Банк реализовал первую сделку. Если говорить о сути механизма, то для регионов КРТ становится основой долгосрочного обновления городской среды, а для муниципалитетов — способом последовательно решать вопросы расселения и модернизации жилых территорий. Для покупателей – это качественное жильё в новых кварталах, где заранее предусмотрена необходимая инфраструктура. Для инвесторов – понятные правила игры в части инфраструктурной нагрузки, сокращение инвестиционно-строительного цикла и возможность создать качественный продукт.

Сегодня у нас в портфеле по России 93 проекта КРТ с градостроительным потенциалом 18,1 млн кв. м. Объем кредитных линий составит 2 трлн рублей. На Урале мы финансируем 20 проектов с градостроительным потенциалом 2,2 млн кв. м на сумму 182 млрд рублей.

У нас уже есть и первые результаты. При финансовой поддержке ДОМ.РФ Банка уже было введено порядка 800 тыс кв метров по всей стране, построенных с применением механизма КРТ.

Тут важно отметить, что успешность проектов КРТ во многом зависит от взаимодействия всех участников — региональной и муниципальной власти, застройщика и банка. Мы видим, что, конечно, наиболее успешно механизм развивается там, где есть поддержка со стороны региональных властей.

И здесь логично перейти к покупателю. Вы говорите о развитии городской среды, инфраструктуре, качестве проектов. Как сегодня меняются требования людей к новому жилью и к его качеству, и что это означает для девелоперов?

Покупатель стал более избирательным. Основными критериями при выборе жилья остаются цена и метраж, но сегодня покупатели прежде всего обращают внимание на смыслы, которые девелоперы вкладывают в свои проекты, они покупают сценарии жизни, поэтому наравне со стоимостью и площадью ставят доступность социальной и транспортной инфраструктуры: есть ли поликлиники, школы, магазины, парк для прогулок, далеко ли остановка, удобна ли дорожная развязка. Поэтому для девелопера сегодня важно учитывать весь сценарий жизни будущего жителя. Здесь у проектов КРТ есть важное преимущество, поскольку развитие территории изначально рассматривается комплексно.

Еще один фактор — финансовые условия покупки. Поскольку основным драйвером спроса остается ипотека, не последнюю роль для покупателя играет гибкость застройщика в возможности предложить различные финансовые инструменты, чтобы поддержать покупательскую способность в условиях меняющегося рынка, например, рассрочки.

Получается, сейчас девелоперу приходится одновременно учитывать и меняющийся спрос, и экономику самого проекта, и регуляторные условия. Какие ключевые вызовы вы сегодня видите для строительной отрасли Урала?

Главный вызов — попасть в запрос покупателя в меняющихся экономических условиях. Спрос на жилье сохраняется, но он становится более избирательным, а его темпы ниже, чем в периоды наиболее активного роста рынка.

При этом застройщикам приходится адаптироваться к налоговым и другим регуляторным изменениям, работать с текущими обязательствами и искать баланс между объемами строительства, экономикой проектов и реальным спросом.

Для проектов КРТ добавляется отдельная задача — синхронизировать сроки строительства и исполнения социальных обязательств со спросом в конкретном регионе. Поэтому здесь особенно важны гибкость и постоянный диалог между всеми участниками проекта.

Фото: пресс-служба ДОМ.РФ Банк

И если смотреть немного дальше текущего года: какие перспективы развития рынка жилья вы видите именно в Свердловской области? Что будет определять его дальнейшую динамику?

Фундаментальные условия для развития рынка сохраняются. Обеспеченность жильём в УрФО составляет 28,8 кв. м на человека против 29,4 кв. м в среднем по России; в Свердловской области этот показатель выше — 30,5 кв. м. Это создаёт основу для дальнейшего спроса на новое жильё.

Сейчас рынок проходит этап адаптации: девелоперы корректируют объёмы нового предложения и более внимательно оценивают экономику проектов. С одной стороны, если посмотреть на динамику плановых вводов, то в 2027 году планируется ввести около 1,7 млн кв.м. жилья (МКД), в 2028 году – 1,8 млн кв. м., это высокие показатели. Для сравнения, в 2025 году было введено 0,7 млн кв. м. МКД. С другой стороны, мы видим, что в 2026 году запуски замедлились, то есть можно ожидать замедления портфеля стройки. На поиск нового баланса между объёмами строительства, структурой предложения и запросами покупателей потребуется около полутора лет. После этого можно ожидать более активного развития рынка, роста обеспеченности жильём и повышения удовлетворённости жителей качеством новой городской среды.