«Жилье и ипотека 2019»: счета эскроу, снижение ставок и 24 000 квартир
В 2019 году в Свердловской области сдано почти 2,4 миллиона кв.м. жилья. Фото: Алина ЗАКУСИНА
По данным Свердловскстата , за 10 месяцев 2019 года объем жилищного строительства в Свердловской области увеличился на 12,3%. За это время было выдано 34,2 тысячи ипотечных кредитов. Средняя ставка снизилась на 0,3% и достигла 9,4% годовых, а уровень просроченной задолженности стабильно низкий и составляет 0,9%.
Этими данными на Деловой пятнице «Жилье и ипотека 2019. Итоги года» поделилась с экспертами Ирина Белоглазова, заместитель начальника Экономического управления Уральского Главного управления Банка России. 6 декабря «Комсомольская правда» вместе с экспертами из банковского сектора, представителями власти и риэлтерского сообщества провела обзор ипотечного рынка и ключевых тенденций.
Общая картина рынка
Уральская палата недвижимости назвала 2019 год рекордным по нескольким показателям: объем строящегося жилья составляет 3,1 миллиона м2, а в готовых новостройках на продажу выставлено около 24 000 квартир. На вторичном рынке выставлено на продажу около 9 000 объектов. Вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов отметил, что такого выбора на первичном рынке жилья еще не было.
Ольга Шабурова, директор агентства недвижимости «Свит Хоум». Фото: Алина ЗАКУСИНА
За 2018 год цены на жилье ощутимо выросли: на 10% подорожали новостройки, и на 5% квартиры на вторичном рынке. По итогам 2019 года результаты более скромные – новостройки стали дороже на 6-8%, «вторичка» – на 1-2%. Такая статистика представлена в годовом отчете УПН «Основные тенденции на рыке жилья Екатеринбурга».
Ольга Шабурова, директор агентства недвижимости «Свит Хоум» отметила, что на рынке наблюдается некая стагнация, нетипичная для декабря. Динамика рынка составила -0,6%, это говорит о том, что процент сданного жилья действительно увеличился, но не продается.
- С моей точки зрения прослеживается такая тенденция, как будто люди чего-то выжидают. Возможно, еще большего снижения ключевой ставки. В следующем году по итогам первых кварталов мы увидим, куда мы движемся, - предположила директор «Свит Хоум».
Эдуард Богданов, вице-президент Уральской палаты недвижимости. Фото: Алина ЗАКУСИНА
По данным риэлторов, самым популярным районом 2019 года остался центр и районы, прилегающие к нему, так называемый «первый и второй пояс». Именно за счет этого сегмента произошло основное удорожание квартир, на окраинах цены на квартиры почти не изменились. Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева отмечает, что приоритет на рынке сохранили готовые квартиры, но с 2018 года их доля сократилась с 82% до 79%.
«Усилить позиции» новостройкам в первом полугодии помогал ажиотаж из-за грядущего перехода на эскроу, а во втором полугодии драйвером для новостроек стала госпрограмма детской ипотеки. В Абсолют Банке количество сделок по госпрограмме в третьем квартале 2019 года выросло на 40% по сравнению в вторым.
- Во-первых, правительство распространило действие льготной ставки на весь срок кредита, то есть до 30 лет. Во-вторых, Абсолют Банк первым в России дополнительно снизил ставку за свой счет. Сейчас наша ставка по «Детской ипотеке» - 4,99% годовых, - сообщила Светлана Ковалева.
Руководитель Абсолют Банка также обратила внимание, что при большом количестве семей с детьми среди покупателей, использовать материнский капитал в качестве части первоначального взноса позволяют немногие банки, но Абсолют Банк входит в их число.
Делаем ставки
Руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Елена Грибанова подтвердила слова риэлторов о том, что клиенты предпочитают квартиры в центре и готовы покупать жилье дороже. Также она отметила, что под такой спрос банк «Открытие» максимально снизил ставку для клиентов до 7,95% годовых.
Елена Грибанова, руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области. Фото: Алина ЗАКУСИНА
Олег Попков, директор дивизиона «Екатеринбург» Уральского банка реконструкции и развития, подтвердил, что в банковском сегменте есть тенденция к снижению ставок. 6 декабря, в день проведения круглого стола, УБРиР снизил ипотечную ставку до 8,6% годовых.
Портрет покупателя: кто покупал квартиры в 2019 году
Эдуард Богданов отметил, что нет единого портрета, все зависит от района и ценовой категории жилья, которая может составлять от 150 000 рублей за м2 в центре и от 45 000 рублей за м2 в отдаленных районах.
- На окраине квартиры покупают одни люди, в центре – другие. Это совершенно разные целевые аудитории, у которых разные задачи. Но прежде всего это те люди, которые рассчитывают на некую стабильность в будущих периодах и понимают, что они смогут «тянуть» ипотеку.
Олег Попков, директор дивизиона «Екатеринбург» Уральского банка реконструкции и развития. Фото: Алина ЗАКУСИНА
Ольга Шабурова представила аналитику агентства «Свит Хоум», где доминирующей категорией являются молодые пары с двумя и более детьми, которые покупают квартиры в том числе с использованием материнского капитала. Средний возраст покупателя от 28 до 38 лет. Основной вид деятельности – работа на крупных промышленных предприятиях, с уровнем заработной платы выше 50 000 рублей в месяц.
- Средний возраст ипотечного заемщика на Урале продолжает уменьшаться. С начала 2019 он снизился до 34 лет, то есть сразу на 2,5 года, – подтвердила Светлана Ковалева. – На мой взгляд, это во многом связано с изменениями в менталитете: люди начинают гораздо раньше задумываться о жизни отдельно от родителей, о собственном жилье. Значительно выросла доля заемщиков с детьми – с 60% в прошлом году до 70% в 2019-ом. Это результат растущего спроса на госпрограмму детской ипотеки, а также использования материнского капитала.
Представитель УБРиР Олег Попков добавил, что ипотеку часто оформляют женщины, состоящие в гражданском браке, одинокие или находящиеся в разводе. Для молодых пар и семей, по его мнению, ипотека становится обременительным фактором, который приковывает семью к конкретному месту.
Критерии выбора квартиры
По данным АН «Свит Хоум» стоимость аренды сегодня упала примерно на 20%, это говорит о том, что спрос на аренду становится ниже, а потребители сознательно предпочитают вкладывать деньги в собственное жилье. Ольга Шабурова отметила, что люди выбирают не просто коробку и квадратные метры, а социальную инфраструктуру: наличие садиков, школ, больниц, удобной транспортной развязки. Именно поэтому в новых районах, куда сложно добираться, спрос на квартиры не такой большой, как в центре. За комфорт покупатель готов переплачивать 15-20%.
Максим Пучков, заместитель Министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области. Фото: Алина ЗАКУСИНА
Также, по словам экспертов, покупатели готовы переплачивать за расширенный функционал дома, новые технологические решения и даже за вид из окна, но тут речь идет уже о жилье более высокого класса – «бизнес» и «премиум».
Новые инструменты и прогнозы на 2020 год
Елена Грибанова, представитель банка «Открытие» назвала главной и необходимой тенденцией программы по снижению первоначального взноса.
- Доходы у населения действительно снижаются, и это действительно заметно, когда мы озвучиваем клиенту первоначальный взнос в размере 20%, а клиент этой суммой не располагает. А 20%, если мы говорим о жилье стоимостью даже в 3 миллиона, - это уже 600 000 рублей. Поэтому на сегодняшний день есть необходимость в программах по снижению первоначальных взносов.
Как известно, почти 70% сделок совершается с жилищными кредитами, а оформляются они на длительный срок – в 2019 году уже в среднем на 20 лет, - отметила Светлана Ковалева. - Вполне возможно, что за это время, еще до окончательного расчета с банком, найдутся те, кто захочет купить квартиру побольше. В этих случаях оптимальным решением может стать ипотека на залоговое имущество, ведь покупатели с полной суммой налички – большая редкость. Однако по факту из-за более высокой юридической сложности в Екатеринбурге сделки в таком формате проводит практически только Абсолют Банк. Хотя спрос на них, в том числе и «спящий», достаточно высок. Так, по сравнению с прошлым годом количество сделок «ипотека на ипотеку» у нас выросло более чем в 2 раза.
Обсуждение коснулось также нововведений 2019 года, которые повлияют на ситуацию следующего года. В частности, эксперты подняли вопрос введения эскроу-счетов, и на этой почве мнения разошлись.
Ирина Белоглазова, заместитель начальника Экономического управления Уральского Главного управления Банка России
- Не могу сказать, что это выверенное решение правительства. Мы видим, как рынок от этого страдает. Застройщикам приходится перестраивать бизнес-модели, мелкий и средний бизнес, который до этого неплохо себя чувствовал в этом сегменте, начинает сворачивать флаги и искать другие ниши. Мы ждем неких коллабораций в этом секторе, когда зайстройщик научится в новых условиях более эффективно работать с банками, - заявил Эдуард Богданов.
По мнению вице-президента УПН, на данный момент все эти изменения плохо сказались на цене, возможности выбора и на самом потребителе.
Ольга Шабурова, как представитель риэлтерского сообщества, поддержала мысль Эдуарда Богданова:
- Если застройщик теряет в доходности, каким образом эта ситуация сказывается на конечном потребителе? Мы получаем менее качественное жилье. При этом за некачественное жилье потребителю приходится переплачивать, потому что он оплачивает еще и обслуживание эскроу-счетов. Посмотрим, какая тенденция будет в следующем году. Я думаю, что на законодательном уровне это будет пересматриваться, потому что уже сейчас очевидны минусы этого проекта.
Представители банковского сектора имеют более позитивный взгляд на сложившуюся ситуацию. Сейчас на рынке есть программы финансирования застройщиков, благодаря которым появляется возможность понижения процентной ставки для клиента. Просто защита интересов того же покупателя невозможна без издержек. Сейчас рынок только разогревается, но в скором времени стабилизируется. В целом, по мнению банков, эскроу-счета станут новым драйвером в сфере недвижимости.
Ситуацию прокомментировал заместитель заместитель Министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Максим Пучков, который присоединился к дискуссии позже. По его мнению, с введением эскроу рынок станет более прозрачным и конкурентным.
- Темпы строительства жилья будут расти, застройщики будут стремиться укладываться в более короткие сроки. В новых условиях рынка чем больше строительный цикл, тем больше затрат несет застройщик. Выигрывать будет тот, кто будет строить максимально быстро и максимально эффективно, - подвел итог заместитель Министра.
Эксперты едины во мнении, что ипотека до сих пор остается самым доступным и понятным инструментом приобретения собственного жилья. Фото: Алина ЗАКУСИНА
Общие итоги
На 2019 год перед Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области стояла задача сдать 2,38 миллиона м2. Как сообщил Максим Пучков, на начало декабря этот план уже выполнен, причем 50% от сданных площадей находится в Екатеринбурге.
Ирина Белоглазова, представитель Уральского Главного управления Банка России заверила участников, что управление следит за ситуацией в течение всего года. Начальном этапе вопросов было много, заинтересованные стороны могли обращаться на Горячую линию, чтобы получить разъяснения по работе новых инструментов. Но уже к началу лето количество обращений сократилось, и рынок начал активно осваивать новые механизмы.
По данным Банка России, на 1 ноября 2019 года жителями области открыт 931 счет эскроу, остатки на счетах превышают 2,2 млрд руб. На указанную дату в кредитные организации Свердловской области поступила 91 заявка на проектное финансирование с использованием счетов эскроу от застройщиков, из них по 35 заявкам уже принято положительное решение. В рамках работы по переходу строительной отрасли на проектное финансирование банками и застройщиками заключено 20 кредитных договоров, общая сумма которых превышает 12,2 млрд руб.
Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге. Фото: Алина ЗАКУСИНА
Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП
Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге отметила, что сумма ипотечного кредита с начала 2019 года выросла с 2 млн рублей до 2,5 млн рублей. Две главные причины – рост средней стоимости квадратного метра (+ 5-10%) и желание заемщиков вкладываться в более просторные и комфортные квартиры. Увеличение средней суммы жилищного займа компенсируется за счет «растягивания» среднего срока ипотечного кредита. Если в 2016 году его брали на срок 16 лет, то в 2019 году – уже на 20 лет, за счет этого ежемесячная финансовая нагрузка продолжает оставаться приемлемой: в среднем екатеринбургский ипотечный заемщик платит за ипотеку каждый месяц 22,5 тысячи рублей.
Светлана Ковалева также посоветовала покупателям, у которых уже накоплен минимальный первоначальный взнос от 20%, не ждать еще большего снижения ставок. Стоимость квадратного метра влияет на финансовую нагрузку заемщика в гораздо большей степени, чем ставка по ипотеке, если речь идет о разнице в 0,25-0,5%. Привлекательные по цене и качеству варианты «уходят» в первую очередь, а продавцы куда менее склонны давать скидки.