Ипотека как инструмент инвестиций

Ипотека как инструмент инвестиций

Афонина:

- В студии Елена Афонина, журналист отдела экономики «КП» Елена Аракелян, а также эксперт по недвижимости, блогер Никита Журавлев. Сегодня разговор пойдет об ипотеке. С нами в студии вице-президент «Галс-Девелопмент» Михаил Сивак.

Журавлев:

- Если мы будем говорить об ипотеке, хотелось бы начать с погружения – что сегодня происходит, как развивается ипотечный рынок, и какие на сегодняшний день основные тренды. Михаил, как вы считаете, где мы находимся в этом глубоком вопросе?

Сивак:

- Нужно сказать, что ипотечный рынок в 2018 году показывает значительный рост. Если посмотреть на ретроспективу, начиная с 14-го года, то объем сделок вырос более чем в 3 раза. На сегодняшний день относительно даже прошлого года мы наблюдаем рост, за истекшие 9 месяцев в количественном выражении практически 72% рост сделок с помощью ипотеки на столичном рынке. Поэтому это очень востребованный продукт. И те усилия, которые в законодательном плане были сделаны, и со стороны Центрального банка, привели к тому, что ипотека становится более комфортным и востребованным продуктом для широких групп потребителей.

Журавлев:

- Мы видим, что на сегодняшний день ипотека довольно доступна. Давайте возьмем пример. Мы взяли ипотеку. Куда человеку идти с этой ипотекой? На сегодняшний день на рынке новостроек такая огромная палитра предложений. Как правильно выбрать, и на какие моменты обращать внимание, чтобы не проиграть, а выиграть? На что нужно делать акцент покупателям?

Сивак:

- Выбор проектов сегодня действительно очень большой, широкий в каждом сегменте – и в экономе, и в бизнес-классе, и в элитном даже можно с удовольствием долго ходить и выбирать. Но, наверное, есть несколько моментов, на которые нужно в первую очередь обратить внимание. Это местоположение объекта. На сегодняшний день есть несколько интересных объектов достаточно близко к Третьему транспортному кольцу, с качественной планировкой, с внутренней инфраструктурой, закрытыми дворами, с дизайнерской отделкой входных групп, собственными парками даже во дворе. Наверное, важно, чтобы это был не очень большой объект, чтобы стройка не продолжалась долгие годы после сдачи вашей квартиры. Наверное, нужно ориентироваться на объекты, которые заканчиваются в стройке в 19-20-м годах.

Журавлев:

- Может быть, примеры приведете?

Сивак:

- Самое главное, на что нужно обратить внимание, это на надежность застройщика. Потому что те изменения в 214-м федеральном законе, которые произошли в этом году, которые произойдут в следующем году, возникли в ответ на действия широкого круга недобросовестных застройщиков. Многие из них рынок покидают. На сегодняшний день порядка 60 компаний находятся в Москве в стадии банкротства. Мы видим, что и консолидация рынка происходит, происходит смена акционеров. Поэтому девелоперы становятся, с одной стороны, более надежными, а с другой стороны, многие компании просто покидают рынок. И «Галс-Девелопмент», наверное, одна из немногих компаний, которая уже на протяжении более 10 лет находится под управлением государственного банка ВТБ и полностью отвечает требованиям надежности, мы обладаем всеми необходимыми трудовыми, финансовыми и интеллектуальными ресурсами.

Журавлев:

- Я так понимаю, «Галс-Девелопмент» уже перешел на те рельсы, которые сегодня регулятор укладывает, по которым теперь будут развиваться те же самые застройщики. И как на этих рельсах едется?

Сивак:

- Едется прекрасно. В качестве примеров объектов, которые было бы интересно рассмотреть, можно выделить из нашего портфеля два объекта, которые в ближайшее время будут сдаваться. Это «Искра-Парк» на «Динамо». Очень интересный объект, с уникальной архитектурой, многофункциональный комплекс, достаточно большой. Его сдача предполагается в 1-м квартале следующего года. Второй объект еще более интересный. Это многофункциональный комплекс Match Point, в состав которого помимо апартаментов входит и волейбольная арена. Это спортивная инфраструктура в шаговой доступности, и не только спортивная, но и развлекательная.

Журавлев:

- Match Point - какие так ключевые вещи, почему покупатель должен к вам пойти?

Сивак:

- Во-первых, это современный формат городского жилья. В объекте представлен очень широкий набор планировочных решений. Есть и маленькие студии для тех, кто выбирает стартовое жилье, есть и крупные объекты (более 100 кв. метров). Важно также, что объекты расположены в очень интересном месте, на дублере Кутузовского проспекте, ул. Василисы Кожиной. В пешей доступности практически находится Филевский парк, 5-10 минут – Большой Сити и вся инфраструктура центра Москвы.

Журавлев:

- То есть это прямо около Кутузовского проспекта?

Сивак:

- Прямо около Кутузовского проспекта. Из окон этого комплекса виден Парк Победы. Третий момент, который тоже очень важен, это цена входа в объект. Наши предложения начинаются с 6 млн. 800 тыс. рублей. Если использовать ипотеку, то первоначальный взнос составит примерно 700 тыс.

Журавлев:

- То есть 10% первоначального взноса. Я сейчас могу заплатить 700 тыс. рублей. Я уже становлюсь владельцев некоего лота. А когда вы сдаете объект?

Сивак:

- В конце 19-го года.

Журавлев:

- Через год он построится. А у вас есть понимание, насколько он вырастет в цене к этому моменту?

Сивак:

- Знаете, прогнозы – неблагодарное дело, особенно на столичном рынке. Поэтому цифры называть не буду.

Журавлев:

- В моем представлении, что на стадии строительства объект может вырасти на 15-35%.

Афонина:

- Но есть еще ипотека с ипотечным процентом. Если он очень высокий, это не очень выгодно.

Журавлев:

- А какова процентная ставка по Match Point?

Сивак:

- В Match Point мы применяем так называемую субсидированную ипотеку. Застройщик частично компенсирует затраты по процентам. И та ставка, которую мы предлагаем сегодня, составляет 6,1%. Наверное, это одно из уникальных предложений на рынке на сегодняшний день.

Журавлев:

- Я знаю, что очень много застройщиков такую ипотечную ставку до конца хода строительства делают.

Сивак:

- Да, мы делаем именно так. До конца хода строительства эта ставка неизменна.

Афонина:

- А что будет вообще с ипотечным кредитом, с ипотечной ставкой? Люди очень переживают по этому поводу.

Сивак:

- Ипотечные ставки зависят от ключевой ставки Центрального банка. На сегодняшний день мы видим, что появился тренд на небольшой рост ключевой ставки, соответственно, и ставки по ипотеке будут подрастать в темпе несколько десятых процента.

Аракелян:

- А кто сегодня вообще берет ипотеку, какова целевая аудитория?

Сивак:

- Целевая аудитория берущих ипотеку людей очень широкая. Портрет заемщика складывается и из молодых людей, и из зрелых, в возрасте более 40-45 лет. Это и успешные бизнесмены, и менеджеры, и молодые люди, которые рассматривают только первую покупку жилья. Поэтому это очень разнообразный круг людей. Но в целом те условия, которые на сегодняшний день в том числе и банк ВТБ предлагает, они настолько комфортны, что позволяют достаточно оперативно получить положительное решение о предоставлении этого кредита, и в целом пользоваться этим продуктом на протяжении всего его срока достаточно удобно.

Журавлев:

- Я пропагандирую инвестиционные продукты в виде новостроек. Насколько ипотечный кредит может являться инструментом инвестиций на сегодняшнем рынке?

Сивак:

- Наверное, может. Вы планируете, наверное, арендный бизнес создавать с помощью…

Журавлев:

- Есть два шага. Первое – это рост цены на новостройке, а второе – сдача в аренду.

Сивак:

- Давайте рассмотрим оба сценария. Первый сценарий предполагает некую старую тенденцию, которая изменилась в этом году в результате изменения законодательства. Скорее всего, рынок придет к более готовым продуктам, соответственно, рост цен на этапе строительства не будет таким существенным. Если мы раньше наблюдали разницу от котлована до сдачи, ввода минимум 25% (обычно это было 30-40%), то сегодня на это рассчитывать уже не приходится. В этой связи ипотека не становится такой выгодной, как она была, но, тем не менее, все равно можно оставаться в плюсе. Конечно, нужно сравнивать любые инвестиции со всем инструментарием, который предоставляет рынок.

Второй сценарий, который предполагает арендный бизнес, точно так же завязан на ставке. Если это качественный объект, в котором можно видеть хорошую арендную ставку (она должна быть выше рынка), тогда ипотеку можно использовать.

Журавлев:

- Возвращаясь к первому сценарию. Я слышал, что этот инвестиционный инструмент, о котором мы говорим, что на стадии строительства будет рост, он будет до 1 июля 2019 года, а потом этот инструмент уходит в историю.

Сивак:

- Снова мы оказываемся на поле прогнозов. Законодательство до конца не оформлено, поэтому наверняка об этом можно будет говорить только после появления конкретных документов. На сегодня это только предположения.

Журавлев:

- Успею ли я в последний вагон этого уходящего поезда, до конца года выбрать какие-то объекты, в которые можно зайти, успеть заработать немного денег себе на пенсию?

Сивак:

- До июля 2019 года это точно можно успеть сделать. А что будет потом, посмотрим.

Аракелян:

- А сейчас какой процент квартир, апартаментов приобретается в кредит? Число этих сделок растет или все уже готовятся к 19-му году?

Сивак:

- 18-й год показал стремительный рост таких сделок. На сегодняшний день на рынке больше половины сделок проходит с использованием ипотеки. Если говорить про портфель «Галса», то наши клиенты используют примерно 40% сделок с ипотекой. Большинство из них используется с использованием продуктов нашего акционера – банка ВТБ. Но в целом тренд на рост ипотечных сделок, и достаточно значительный рост.

Афонина:

- Кстати, наши радиослушатели отмечают, что сейчас уже начинается некое подорожание объектов, и это ощущают радиослушатели в разных уголках нашей страны. То есть эта тенденция к тому, что жилье начало дорожать, уже наблюдается?

Сивак:

- Мне трудно говорить про другие регионы (мы работаем на московском рынке прежде всего). На московском рынке цены достаточно стабильные, и тех стремительных ростов, которые мы наблюдали 10 лет назад, сегодня мы не видим, и никто не ожидает такого роста. Тем не менее, шаг за шагом цены повышаются. На сегодняшний день они подрастают на несколько процентов. Но в будущем есть ожидания в связи с введением тех изменений в 214-й закон, которые были анонсированы (по сути, проектное финансирование строек), невозможность привлечения средств дольщиков в том виде беспроцентном, по сути дела, бесплатных денег в стройки, которые есть, девелоперы в целом ожидают роста цен в связи с новой процентной нагрузкой, по разным оценкам, от 7 до 12%.

Журавлев:

- Мы проводили «деловую пятницу», где рассуждали на эту тему. У нас был застройщик из региона, который работает уже по новым правилам, то есть такой пилотный проект. По его сценарию, примерное повышение на 7-10%. Потому что проектное финансирование стоит 10%. У него уже стоимость выросла. Он говорит, что распределяет между рядом объектов финансовые затраты, но все равно рост есть. Он пока первый, кто вышел на рельсы нового законодательства. Поэтому у меня большие вопросы к тому, насколько будет доступным жилье, которое нам обещают. И здесь возникает вопрос – с 1 июля оно резко вырастет либо будет постепенно возрастать?

Сивак:

- Все-таки мы на рынке находимся. Тут государство хоть и выступает регулятором, тем не менее, цены определяются спросом прежде всего. Поэтому я не думаю, что будут какие-то резкие скачки цен. Да, цены будут подрастать, но в целом в недвижимости это нормально.

Журавлев:

- Я говорю про Москву, что чуть-чуть вырастет. А регионы не смогут выдержать то, что хотят сделать с 1 января – 6% в фонд обманутых дольщиков. Это куда ляжет? В цену квадратного метра.

Сивак:

- В цену квадратного метра лягут все затраты.

Журавлев:

- Конечно. А когда эластичность квадратного метра в регионах 1-1,5 тыс. рублей, мы увидим, какие цены будут в регионах, и смогут ли наши покупатели позволить себе доступное жилье.

Сивак:

- Давайте посмотрим.

Журавлев:

- Если ориентироваться на инвестиционный продукт. Я посчитал, что у меня выплаты будут, если я зайду к вам в Match Point, каждый месяц примерно 40 тыс. рублей за ипотечную выплату. А аренда на Кутузовском проспекте стоит где-то 50-60 тыс. рублей за 1-комнатную квартиру. То есть как инвестор я могу зайти в ваш объект, сдавать в аренду и закрывать тем самым ипотечный заем.

Сивак:

- И немного зарабатывать.

Афонина:

- Многие рассматривают именно такой вариант, когда ты заходишь практически в готовую недвижимость, живешь в ней, тебе не надо платить за съемное жилье. С одной стороны, ты избавлен от этих трат, а если это еще и определенные инвестиции в свое будущее, то мне кажется, что это вообще идеальный вариант.

Аракелян:

- Кроме того, есть еще другие проекты. То есть в принципе как вариант вложения денег и сбережений можно рассматривать и ипотеку в том числе.

Журавлев:

- Ипотечное кредитование сейчас самый выгодный инструмент, для того чтобы приобретать жилье (как инвестиции), в котором можно жить. Потому что то, что ты платишь за аренду, то ты платишь и банку.