Жилье сейчас, деньги потом: свердловские банки и застройщики предлагают покупать квартиры с траншевой ипотекой

Фото: Анна Горячевских

Деловая встреча собрала представителей свердловских застройщиков, Сбербанка и Уральской палаты недвижимости (УПН) на площадке БЦ «Саммит», которую открыл директор Екатеринбургского филиала АО «ИД «Комсомольская правда» Алексей Двизов. Он отметил, что многомиллионная аудитория издания всегда с интересом следит за нововведениями на рынке жилья и условиями его приобретения.

Свердловская область признана в стране самой урбанизированной, поэтому ее градостроительный потенциал очень высок.

О строительных итогах 2022 года и перспективах-2023 рассказала президент УПН Валерия Козлова:

– Свердловская область в 2022 году перевыполнила план по вводу жилья на 340 тыс. квадратных метров - 15%. И ввела 2,94 млн кв. м жилья – это 5-е место в России по объёмам жилищного строительства.

Сейчас в регионе строится около 3,6 млн кв. метров жилья, что выше уровня прошлого года на 5%.

В 2023 году планируется сдать около 3 млн. квадратных метров. Предложение жилья большое. В Екатеринбурге в феврале 2023 года сдано 3800 квартир – 9% от всех предложений первичного рынка региона.

Большое количество построенного жилья в 2020-2022 году переходит в разряд вторичного. Только в Екатеринбурге около 8% жилья на вторичном рынке – квартиры, сданные в 2022 году. Это говорит о том, что застройщики будут конкурировать уже с потребителями в реализации этой жилой недвижимости.

Высокая конкуренция вынуждает застройщиков предлагать системные решения, повышая спрос не только за счет локации жилых застроек, но и ряда преимуществ самого жилья за счет отделки и опции меблировки. Для покупателя это удобно тем, что цена на мебель и отделку «зашивается» в ипотеку.

За счет ипотеки происходит 80-85% покупок жилья. Так как вчерашние новостройки переходят в разряд вторичного жилья, нам бы хотелось, чтобы на них также распространялись льготные ипотеки: субсидированные, семейные, на ИЖС и т.д. Тогда большее количество людей могли бы воспользоваться такими ипотеками.

Сегодня потребитель ожидает новых предложений в качестве и цене новых ипотечных программ.

Фото: Анна Горячевских

В экспозиции продаваемых квартир – часть находится в домах, сданных в 2020-2022 годах.

Станислав Оханов, зам. директора по маркетингу «Атомстройкомплекс» пояснил:

– Из 40 тысяч построенных квартир – 20 тысяч в продаже. Вывод такого количества на рынок показывает высокую конкуренцию. Верно здесь отметили, что есть перекосы в структуре предложения. Например, в Екатеринбурге развитие предложения тяготеет к юго-западной части города, на севере города появляется много объектов. Отстает восток. Есть локации и территории, где избыток предложений, а где дефицит.

Есть рост остатков предложений. В нашей компании доля таких остатков не превышает 5-7%.

Вторичка молодеет. Потому что Екатеринбург устойчиво сдает более миллиона квадратных метров жилья в год. Это усиливает продуктовую конкуренцию новым проектам.

ТРАНШЕВАЯ ИПОТЕКА

Эксперты «круглого стола» отметили, что рост предложения на рынке недвижимости обуславливает растущую популярность траншевой ипотеки. Например, она интересна тем, кто снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме, и с траншевой ипотекой можно отсрочить основной платеж до сдачи дома и переезда. Этот вид ипотеки интересен и инвесторам, которые учитывают рост цен на жилье после сдачи дома.

СПРАВКА

Траншевая ипотека подразумевает, что банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями – траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Чаще всего, это два транша.

Траншевая ипотека выдается при условии внесения первоначального взноса 10-25% от первоначальной цены. Первый транш банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может быть символическим (может быть и 100 рублей), а может доходить до 1/3 от общей суммы кредита. При незначительном первом транше, пока строится дом, платеж покупателя по ипотеке может составлять несколько рублей в месяц.

После сдачи дома в эксплуатацию банк переводит застройщику второй транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начинает платить банку сумму основного долга и проценты.

Таким образом, траншевая ипотека призвана облегчить финансовую нагрузку на покупателя до сдачи дома.

Банк России изучает этот инструмент и видит, что при его применении могут быть риски.

Фото: Анна Горячевских

В отделе по связям с общественностью Уральского ГУ Банка России прокомментировали:

– Первый риск – для застройщика. Траншевая ипотека ведет к тому, что на счета эскроу в первом периоде поступают меньшие суммы, чем при обычной ипотеке. Это значит, что счет эскроу будет наполняться медленнее, из-за чего может увеличить ставку по кредитам для проектного финансирования.

Второй риск – повышенный спрос на жилье в виде объекта инвестирования. Это может быть привлекательно для спекулятивных целей: в расчете на рост цен на жилье люди и компании могут вкладываться в него с целью последующей перепродажи. Это еще больше усилит разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке.

Третий риск – возможен мисселинг, недобросовестные продажи, когда люди будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет в будущей стоимости обслуживания кредита.

О механизме траншевой ипотеки рассказал начальник управления ипотечного кредитования Свердловского отделения Сбербанка Александр Семенок:

– В 2020 году этот механизм еще не был так популярен, а в 2022 году спрос на траншевую ипотеку существенно вырос. Жители области оформили в 2,5 раза больше сделок, чем в 2021 году, а объем кредитования увеличился в 3,7 раза. Интерес к этому инструменту связан, прежде всего с тем, что заемщик может снизить финансовую нагрузку на личный бюджет, пока строится дом.

Суть программы в том, что сумма займа делится на несколько частей по согласованию с застройщиком, как правило, на два транша. После регистрации договора участия в долевом строительстве покупатель вносит первоначальный взнос и получает первый транш по ипотеке — его размер устанавливается индивидуально, — последний транш — перед сдачей дома в эксплуатацию. Пока дом строится, проценты начисляются только на первый транш, а не на всю сумму ипотеки. Таким образом, во время строительства дома заемщик может существенно экономить на ежемесячных платежах. Для застройщиков траншевая ипотека — еще один способ привлечь новых клиентов и увеличить продажи.

Напомню, что для получения второго и последующих траншей у клиента не должно быть просроченной задолженности, при этом клиент не должен полностью погасить предыдущие выданные транши, чтобы у банка были продлены обязательства. Процент ставки траншевой ипотеки не меняется на последующие транши после сдачи дома. Страхование жизни и здоровья при траншевой ипотеке оплачивается сразу на всю сумму.

Анастасия Стройкова, коммерческий директор «Атлас Девелопмент»:

– Не соглашусь, что траншевая ипотека – это рисковый инструмент. Когда говорим про инвестиционный климат, надо понимать, что девелопер строит в разных сегментах. В этом году у нас процент траншевой ипотеки благодаря Сбербанку достиг 30% от общего объема. Это не рисковый объем. При этом, есть сегменты строительства, где доля инвесторов минимальна. Среди 30% траншевых клиентов у нас нет ни одного инвестора. Это клиенты, которые выбирают более качественный продукт с помощью траншевой ипотеки.

Девелопер сейчас настолько хорошо зарегулирован инструментом наполнения эскроу-счетов при банковском финансировании. И траншевая ипотека, с точки зрения девелопера, – это максимально гибкий инструмент. Поскольку банк не ограничивает транш и может в первом транше выплату сделать – 1,73 рубля в месяц.

Решение остается на стороне девелопера.

Рушан Хабибуллин, руководитель направления первичного жилья агентства недвижимости «ПЕРСПЕКТИВА 24. САМОЛЕТ»:

– В текущих реалиях будут выигрывать те застройщики и банки, которые будут предлагать максимально интересные условия. Траншевая ипотека меняет рынок аренды, дает возможность инвестировать, увеличить доход или обновить свои квартиры.

Наталия Сатылаева, ведущий специалист отдела продаж ЛСР:

– Мы используем траншевую ипотеку, как инструмент продаж. Используем её в двух ипостасях. У нас первый транш от 150 рублей – с нагрузкой 1,0 руб. Потому что людям надо ждать новостройку, снимать жилье. По траншевой ипотеке продажу своего вторичного жилья можно отложить на потом – при поступлении второго транша. У нас в ЛСР такой вид ипотеки составляет 20% от общего объема выдачи ипотек. Напомню, что при траншевой ипотеке первым взносом может быть и маткапитал.

Юлия Широкова, руководитель по маркетингу и рекламе АСЦ «Правобережный»:

– У нас немного изменился рынок покупателя. В 2020-2022 годы мы видели инвесторов, либо клиентов, быстро меняющих ипотеку на ипотеку с господдержкой с минимальным процентом. Сейчас клиент выбирает лучшие программы с господдержкой, может взять траншевую ипотеку. Риск снимается тем, что банк делает одобрение на всю сумму. Если у человека съемное жилье или еще что-то, то финансовая нагрузка для клиента не меняется. Если всё грамотно объясняется в отделе продаж и в банке, то риска здесь не возникает.

СПРАВКА:

По данным Уральского ГУ Банка России, жители Свердловской области в декабре 2022 года оформили ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) на общую сумму 22,2 млрд рублей. Это исторический максимум за весь период наблюдения.

На покупку квартир в новостройках взято 10 млрд рублей – на 35% больше, чем в декабре 2021 года. Средняя сумма ипотеки – 3,2 млн рублей сроком на 23 года.

Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в декабре 2022 года в Свердловской области составила 7,6%, год назад – 8%.

Фото: Анна Горячевских

«Комсомольская правда» благодарит всех участников круглого стола – представителей таких компаний, как УПН, «Атлас девелопмент», ЛСР, «Атомстройкомплекс», «Прогресс девелопмент», ГК «Сторинг», «Этажи», Сбербанк, СТРОЙТЭК, «Энергогарант», «Страна», «Новосел», АН «Мегаполис», «Правобережный Мир. Труд. Май», АСЦ «Правобережный», «Ипотечный Брокер», «Ипотека 24», АН Ксении Штирц, АН «Перспектива 24 Самолет», ИП Ирина Кадникова.