Руководитель АО «Домком Инвест» про котиков ЖКХ

Фото: АО «ДомКом Инвест»

БОЛЕЕ 40 ПРОЦЕНТОВ В РАБОТЕ УК — ЭТО ОСМОТРЫ

В 2018 году в России активизировалась очередная волна модернизации жилищного хозяйства. И связана она, в первую очередь, с перестройкой деятельности управляющих компаний. В рамках проработки нового стандарта сервиса (правил по управлению многоквартирным домом (МКД) и правил по содержанию общего имущества МКД) управляющим организациям прописали проводить больше контрольных работ. В частности, в минимальный перечень работ для надлежащего содержания МКД включен 31 вид работ, 19 из них — это осмотры общего имущества.

Проведение управляющими компаниями техосмотров МКД ранее воспринималось жильцами, как непонятная и не нужная деятельность управляющей компании. Руководитель одной из крупнейших инвестиционных компаний России АО "ДомКом Инвест" Александр Костюков рассказывает, что жильцы и раньше не воспринимали эту деятельность, как заботу о своем доме, и считали, что УК лукавит, когда отчитывается о проделанном за год.

— Теперь же в работы, необходимые для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме законодательством включено сразу 19 видов осмотров: от фундамента с подвалами до вентиляции и мусоропроводов, — рассказывает генеральный директор АО "ДомКом Инвест" Александр Костюков. — Все эти действия и раньше были направлены на своевременное выявление дефектов и составление предложений собственникам о необходимости того или иного ремонта. Почему собственники воспринимают осмотры "излишне многочисленными" и как реагируют на предложения УК о ремонте общего имущества — это отдельная тема для разговора. Но факт остается фактом: слово "ремонт" люди у нас понимают сразу, а вот слово "осмотр" — не совсем. Приходится уточнять, что осмотр — это не прогулка вокруг дома, а плановая договорная работа с привлечением "узких специалистов" — инженеров-лифтеров, кровельщиков, газовиков, что каждый осмотр — это обязательное требование законодательства, а не прихоть "котика" ЖКХ.

"... ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ КОШКИ МОГЛИ ВЫХОДИТЬ ИЗ ПОДВАЛА И ЗАХОДИТЬ В ПОДВАЛ"

Весной этого года из-за высказывания чиновника из министерства строительства и ЖКХ возник новый спор о служебных обязанностях управляющих компаний. "Мы разрешили сохранять, даже обяжем сохранять в подвалах продухи размером 15 на 15 сантиметров для того, чтобы кошки могли выходить из подвала и заходить в подвал", —заявил замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис на пленарном заседании Министерства, посвященного реализации программы восстановления экосистемы городской среды. — В ходе общественных обсуждений мы решили скорректировать ту норму о запрете доступа в подвалы, которая действует много лет, и сохранить возможность использовать их для животных", — цитируют федеральные СМИ слова Чибиса.

Зоозащитники настаивают на строительстве приютов для бродячих животных и просят запретить "замуровывать" вентиляционные продухи в многоэтажках, через которые кошки попадают в подвал. По мнению общественников, животные гибнут, оказавшись запертыми в подвале или не могут попасть в него, спасаясь от холодов.

— Любовь к кошкам не так безопасна, как кажется на первый взгляд, — утверждает Александр Костюков, генеральный директор АО "ДомКом Инвест". — Мы, как компания, связанная с управлением многоквартирными домами, часто сталкиваемся с отрицательным отношением жителей первых этажей многоэтажек к проживанию котов в подвале. А если в доме заводится еще и "сердобольная старушка", к которому ежедневно на обед сбегаются кошки со всей округи, то "кошачий" запах, которым коты метят территорию, преследует жильцов всего дома.

По правилам содержания общего имущества в МКД, все входы в подвалы должны быть закрыты, и проживание животных там не допускается. В "Минимальном перечне необходимых работ по содержанию дома" указано, что УК обязана проводить дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.

— Продухи — это специальные отверстия для циркуляции воздуха, которые необходимы, чтобы в сырых подвалах жилых домов не образовывалась плесень, — говорит директор "ДомКом Инвеста". — К сожалению, этими продухами, как дверьми, пользуются животные, которые являются разносчиками паразитов и наносят вред имеющемуся оборудованию в подвальных помещениях.

Удобного для всех сторон решения поднятой экологами проблемы пока нет. Присутствие в городе животных и насекомых необходимы для экобаланса. Бездумное уничтожение одних приведет к вымиранию других. Тема сосуществования людей с животными будет широко обсуждаться и чиновниками, и зоозащитниками. В любом случае, животные не должны пострадать, но и закон о санитарном содержании жилья должен соблюдаться.

ЗАГАЗОВАННОСТЬ — ТРИ РАЗА В МЕСЯЦ

С 10 мая 2018 года в России начала действовать новая инструкция по безопасному использованию бытового газа в многоквартирных домах. Одним осмотром у управляющей компании стало больше.

— Скорее, чаще, — поправляет руководитель АО "ДомКом Инвест". —Управляющие компании теперь будут проверять подвалы, погреба, подполья и технические этажи на загазованность раз в 10 дней. А все, кто пользуется газовым оборудованием, должны прослушать новый инструктаж по его эксплуатации.

Инструктаж, сообщает Александр Кстюков, будет бесплатный и проведут его специалисты организации, которую управляющая компания привлечет для выполнения этого задания. А сами собственники квартир, как бы они не любили непрошенных гостей, обязаны в любое время суток обеспечить работникам экстренной службы беспрепятственный доступ в помещения, в которых размещено газовое оборудование.

— Работы у газовщиков, естественно, станет больше, и мы ожидаем, что за дополнительные хлопоты они будут просить дополнительную плату, — говорит руководитель АО "ДомКом Инвест". — Кроме средств жителей других денег у УК нет, и мы вынуждены будем обратиться за разрешением о доплате к собственникам. Теперь УК обязаны проверять состояние дымовых и вентиляционных каналов, контролировать качество и своевременное выполнение работ по поддержанию их в исправном состоянии и не реже одного раза в 10 дней проводить проверку подвалов, погребов, подполий и технических этажей на загазованность.

АКТУАЛИЗАЦИЯ ДОКУМЕНТАЦИИ — РАЗ В ПЯТЬ ЛЕТ

— Еще одно обследование многоквартирных домов в целях актуализации технических паспортов будет проводиться региональным оператором капитального ремонта за счет денег, полученных от размещения денежных средств фонда капремонта. Такую работу он должен провести в течении пяти лет. А вот владельцы специальных счетов будут проводить актуализацию технической документации за счет взносов и в течении одного года, — продолжает разговор о новых правилах гендиректор АО "ДомКом Инвест" А. Костюков. — Министерство строительства и ЖКХ разработало для этого еще один пакет поправок в Жилищный кодекс. В результате для собственников жилья возникают не совсем равные условия. Владельцы специальных счетов получают мизерные доходы от размещения своих средств, поэтому им придется дополнительно финансировать подготовку технической документации своего дома.

По задумке Минстроя, такие меры позволят систематизировать информацию об объектах государственного учета жилфонда, отражающую все необходимые характеристики многоквартирных домов, в т.ч. — техническое состояние систем, обеспечивающих коммунальные услуги и безопасность проживания. Полностью обследовать все дома, включенные в региональные программы капремонта, планируется в течение 5 лет с момента вступления поправок в силу. В новостройках за первичное обследование будет отвечать застройщик.

"ЧЕРНАЯ КОШКА" В ЖИЛИЩНОМ КОНТРОЛЕ

Избыточное количество контролеров ЖКХ за последние годы породило хаос в вопросах жилищного контроля. Непонимание в этой сфере и даже противостояние царит среди муниципальных и государственных структур. Встав на сторону государственной жилищной инспекции (ГЖИ), Минстрой РФ предлагает отобрать в ее пользу большую часть полномочий по жилищному контролю у муниципальных контролеров.

— Эти нововведения прописаны в новых поправках Минстроя к Жилищному кодексу, — комментирует новость руководитель АО "ДомКом Инвест" Александр Костюков.

Эксперт считает, что Минстрой наводит порядок в жилищном контроле и убирает "лишних" контролеров. Лишними в этом вопросе теперь принято считать муниципалов.

— Но сильно обижать их не хотят, — утверждает Александр Костюков. — Взамен их могут наделить необходимыми компетенциями для продолжения проверок. Раньше муниципальный жилконтроль мог проверять деятельность УК только в тех домах, в которых есть хотя бы одна муниципальная квартира. Сейчас это требование хотят отменить, чтобы муниципалы могли шире охватывать жилфонд своими проверками, освобождая ГЖИ от параллельной работы. Но не зависимо от того, кто выходил на проверку, решение о привлечении управляющей компании к административной ответственности будет принимать только ГЖИ.

Пока же контроль в сфере ЖКХ осуществляется на всех уровнях, в том числе — и на уровне органов местного самоуправления. ГЖИ в регионах ведет лицензионный контроль и проводят проверки на соответствие деятельности управляющих компаний нормам и требованиям закона. Муниципальный контроль следит за муниципальными квартирами и за общим имуществом многоквартирных домов, закрепленных за ним. Но это в идеале. Не редко между этими службами пробегает "черная кошка", и разгораются скандалы в борьбе за право влияния на управляющие компании.

— В Жилищном кодексе изначально было задумано, что органы местного самоуправления должны следить только за состоянием своего муниципального жилищного фонда, — вспоминает руководитель АО "ДомКом Инвест" Костюков. — Я говорю о муниципальных квартирах, которые являются социальным и служебным жильем. Сегодня это, примерно, 6-7% жилфонда. Однако, многие муниципалитеты вошли во вкус и давно уже контролируют то, о чем их никто не просил. Произошло повсеместное дублирование работы ГЖИ. Предлагаемые поправки в Жилищный кодекс существенно сузят объект муниципального жилищного контроля, и за муниципальными чиновниками останется, в основном, лишь надзор за выполнением муниципальных актов.

В то же время обеспеченность каждого региона кадрами не везде одинаковая. Поэтому в том же законопроекте говорится, что полномочия по государственному жилищному надзору каждый регион может передать муниципалитету. По мнению руководителя АО "ДомКом Инвест", в этом случае обстановка на местах будет очень сильно зависеть от объемов финансирования со стороны региона. Если субъект Российской Федерации не сможет профинансировать эту статью расходов, тогда есть риск прекращения муниципального контроля на местах. И такие примеры в регионах страны уже есть.

СПРАВКА "КП"

АО «ДомКом Инвест» — ведущая российская инвестиционная компания

в сфере жилищно-коммунального хозяйства. География проектов компании постоянно расширяется. В настоящее время «ДомКом Инвест» работает в 10 субъектах Российской Федерации: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Нижегородская, Новосибирская, Пензенская, Липецкая, Кировская, Самарская и Тульская области.