Недвижимость

Как рынок недвижимости Екатеринбурга переживает пандемию: цены растут, покупатель растерян

Жилье в уральской столице дорожает неравномерно
В Екатеринбурге есть спрос и на первичку. и на вторичку

В Екатеринбурге есть спрос и на первичку. и на вторичку

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Пандемия коронавируса повлияла на все сферы жизни общества, включая рынок недвижимости, который сильно изменился за последние месяцы.

«КВАДРАТЫ» ДОРОЖАЮТ, НО ПРОДАЮТСЯ

Сейчас покупатель растерян: с одной стороны, цены растут на жилье каждый месяц, с другой стороны – растут они неравномерно. Например, продают студию на проспекте Космонавтов по 110 тысяч за квадратный метр, а квартиры в новом доме на берегу Исети выставлены по 120 тысяч рублей за «квадрат». Что тут думать покупателю: то ли студия «золотая», то ли жилье с видом на водоем продают ниже рынка. Но выбирать что-то приходится в оперативном режиме – жилье раскупают, и предложений с каждым днем все меньше.

- По итогам 11 месяцев 2020 года объем предложений на первичном рынке Екатеринбурга снизился на 13%, а на вторичном рынке – почти на 40%, то есть база объектов уменьшилась почти в половину. В октябре – ноябре ввод новых проектов на рынок ускорился, но пока этого недостаточно для стабилизации цен. А снижение количества объектов в базе влечет рост цен, - рассказывает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости.

Почему так быстро раскупают «вторичку» и предложений все меньше? Тут есть прямая причинно-следственная связь с рынком новой недвижимости. Когда она поднялась в цене на 12%, часть покупателей переключилась на более дешевые варианты по жилью. Сегодня, по словам Илоны Соболевой, покупатель выбирает жилье не лучше, а дешевле.

Вторичное жилье разбирают, как горячие пирожки

Вторичное жилье разбирают, как горячие пирожки

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Кстати, спрос на новостройки вовсе не снизился, здесь также наблюдается дефицит предложений. Возьмем такой показатель, как «индекс кранов»: во второй половине 2019 года в Екатеринбурге было 144, а сейчас – 98. Но сейчас он, по заверению специалистов, постепенно восстанавливается.

- Объем предложения в стадии строительства уже сейчас не опускается ниже отметки в 20 тысяч квартир. Спрос на новостройки начиная с лета стабильно высокий. По итогам 11 месяцев число сделок подросло на 35%, а вот на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом снизилось на 7%. Но, при этом, совокупный объем продаж одинаков: по 28 тысяч и на первичном, и на вторичном рынке. Такого соотношения между этими рынками еще никогда не было, - говорит Илона Соболева. – Летом нового жилья в городе продавалось больше, чем вторичного. Рынок перевернулся. Но с середины лета активность на вторичном рынке возросла за счет привлекательных цен.

Цены за счет спроса подросли. Только за ноябрь они поднялись на 2,5%. В начале года средняя цена квадратного метра составляла меньше 70 тысяч рублей. Сейчас эконом-класс идет от 80 тысяч рублей, а «комфорт» - от 95 тысяч. «Вторичка» уходит по цене 77 200 рублей за «квадрат», этот самый высокий показатель за всю историю.

ЧТО ПОДСТЕГНУЛО СПРОС?

Сейчас драйвером развития строительной отрасли является ипотека. Ставки по таким кредитам к концу 2020 года снизились до минимума. Средневзвешенная ставка по ипотечному займу на первичном рынке - 5,9%, на вторичном – 7,3%.

- Предложение снизить ставку до 6,5% весной этого года воспринималось, как очень выгодное предложение. Это подстегнуло спрос. Но в январе 2021 года эта ставка воспринимается как должное, - говорит Соболева. – В УПН считают, что в ближайшее время объемы продаж начнут снижаться. Высокие цены ограничат спрос, также рынок насытится новыми проектами. Ожидаем спад в пределах 10%, это естественная реакция рынка.

Екатеринбург - один из флагманов по строительству нового жилья

Екатеринбург - один из флагманов по строительству нового жилья

Фото: Алексей БУЛАТОВ

ЧТО ПОМОГЛО ИЗБЕЖАТЬ КАТАСТРОФЫ?

С середины 2019 года строительство жилья в России ведется через эскроу-счета – это специальные условные счета, на которых учитываются деньги до выполнения определенных обязательств. Девелоперы после введения таких счетов ожидали сложностей с финансированием строящихся объектов, но эскроу-катастрофы удалось избежать.

- При переходе на новую систему, когда строительный сектор де факто стал зависеть от банковского сектора, в большинстве крупных городов банки более чем охотно кредитуют застройщиков, а зачастую конкурируют за проекты застройщиков, - рассказывает президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. – Но у этой медали есть и обратная сторона: больше 800 городов в стране лишены возможности строить новые дома из-за того, что банков это территории неустойчивого спроса.

На стройках Екатеринбурга в ближайшие полгода ожидается кризис рабочей силы в лице мигрантов. Тут есть прямое следствие пандемии. Из-за закрытия границ и оттока гастарбайтеров стройки к лету 2021 года могут встать. Но в этом году отрасль выдержала, и простоев не было.

По словам заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Максима Пучкова, строительная отрасль в период пандемии не остановилась благодаря решению губернатора, который исключил локдаун.

- Сейчас в Свердловской области строится около 3 миллионов квадратных метров жилья. Это большой объем, ведь за 25 лет было построено в совокупности 18 миллионов квадратных метров. Около 2,5 миллионов метров будет вводиться ежегодно, - говорит специалист.

ИПОТЕЧНЫЙ ТРЕНД

В 2020 году в Екатеринбурге и Свердловской области существенно подрос рынок ипотеки. За 10 месяцев этого года уральцы взяли в банках в виде ипотечных кредитов 103 миллиарда рублей. Всего выдано 46 тысяч ипотечных кредитов. Это на 33% больше, чем за аналогичный период года минувшего в штуках и на 47% в денежном выражении. Разница в процентах обусловлена тем, что жилье подорожало.

За 25 лет в Екатеринбурге построили 18 миллионов квадратных метров жилья

За 25 лет в Екатеринбурге построили 18 миллионов квадратных метров жилья

Фото: Алексей БУЛАТОВ

- Рост по ипотеке произошел в мае, когда была введена льготная ипотека. Сейчас рост продолжается. Если в мае было выдано 3 тысячи ипотечных кредитов на 6,7 миллиарда рублей, то в октябре – 7,4 тысячи кредитов на сумму 17,7 миллиарда рублей. 10-15% от этого показателя – рефинансирование ипотечных кредитов. Средний размер ипотеки в этом году вырос на 10% и составляет 2,25 миллиона рублей. Такие данные привел Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза.

Но есть в ипотеке и проблемные точки: задолженность по ней за 10 месяцев 2020 года выросла на 19% и составила 2,4 миллиарда рублей, это 0,8% от объема кредитного портфеля.